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1、浅析我国房地产税改革的目标及思路摘要:房地产税的改革目标应是为地方政府提供稳定透明的收入来源,完善财权与事权相对称的地方财政体制。因此,建议循着新思路,通过对相关制度的配套改革来实现。 关键词:房地产税;地方财政;受益原则一、房地产税的改革目标 一、房地产税的改革目标 目前,无论学术界还是决策层一致认为应该对现行的房地产税进行改革,但对于改革目标却众说纷纭。主要有四种不同的观点:第一种观点是平抑房价论。持该观点的人提出开征房地产税(或不动产税),取消土地出让金,将土地使用方一次性支付的土地出让
2、金,在房产保有期间分批缴纳,从而降低开发成本,房价也会下降。有的学者认为开征房地产税后,房屋拥有者每年都要交税,对这些税收负担的预期将降低消费者的购买意愿,促使房价下降。第二种观点是防范金融风险论。近年来房地产价格快速上涨,吸引了国内外大量的资金进入房地产开发与消费领域,过多的投机资本加剧了房地产价格的上涨幅度。如果房地产价格下降,会引起银行呆坏账的增加,引发金融风险。通过开征房地产税,加大保有成本,可抑制房地产投机,防范金融风险。第三种观点是财政需求保障论。在现行的分税制下,土地出让金的收入成为地方财
3、政收入的主要来源,地方财政对土地的依赖程度越来越严重。许多地方财政收入的一半来自于土地收入,甚至有些地方财政收入的80%来自于土地出让金。土地是不可再生的稀缺资源,毫无疑问,土地出让金对地方财政收入的贡献将逐渐减少。为了保持地方财政的可持续性和维持税费改革成果,地方政府要有稳定的税收来源,房地产税就具有税源稳定的特征。第四种观点是完善税制论。我国现行的房地产税存在诸多问题,如税制过时,税基狭窄,税种重复,内外企业税负不同,税负集中在房地产的开发和交易环节,保有环节少,不能适应社会经济的发展状况,不能在地
4、方政府的财政收入中起重要作用。因此,房地产税的改革势在必行。[1]根据现代资产价格理论,当住宅被当作资产看待时,与其说“住宅价格间接地由住宅利用收益决定”,倒不如说“住宅价格直接由住宅资产的买卖所决定”[2]。即房产价格不仅受到房屋租金收入的影响,还受到将来卖掉房屋时所产生的收益(称为资本收益)的影响。房地产税对住宅资产价格的影响是双重的:它既改变投机者的价格预期,也改变住宅资产的收益流量。其长期效应是使住宅资产的均衡价格低于税前水平。短期内,开征房地产税会提高房屋租金价格,降低均衡住房服务供给数量,同
5、时会有效率损失[3]。国际经验表明,房地产税对抑制房地产市场投机行为所起的作用有限或可以忽略不计,房地产税在短期内对房地产市场有显著的影响,其对房地产投资行为的中长期影响,目前还没有定论[4]。实际上,决定房价高低的主要因素是供求关系,是居民收入水平和有效需求以及对未来房价市值的预期。从理论与实践两方面都不能确定不动产税能够平抑房产价格。因此,把房地产税改革的目标定位于平抑房价是不恰当的。 实际上,房价上涨过高的根源在于现行的财政体制。1994年的分税制改革使财力向中央政府集中,而支出责任没有相
6、应地调整,财政收支的差异化使地方财政一直处于收不抵支的困境之中。地方政府只好依赖于土地和房地产,企图通过投资拉动经济增长,通过房价上涨和出售土地筹集到更多的房地产及建筑的税收和土地出让金,以弥补事权与财权不对称而带来的财政收支缺口。 因此,我国房地产税改革的目标应是为地方财政提供一个稳定透明的税收来源,进一步完善中央和地方的财政关系。当然,房地产税改革的目标不是单一的,也不能孤立地进行,必须紧密联系我国的现实状况,针对我国财政面临的主要矛盾和问题,通盘考虑,系统设计房地产税的改革方案。房地产税的
7、改革必须与税制改革和财政体制改革结合起来进行才能成功。房地产税改革的过程是理顺土地和房地产市场关系的过程,也是使税制更加完善的过程。通过房地产税改革,建立起新的房地产税体系,促进税收制度的改革与完善,推动财政体制的变革,从而提高整体经济运行的效率和质量。只要房地产税改革能稳妥顺利地进行,能为地方政府提供充足的财源,解决地方政府的财政困境,就能达到预期的目标,并且也能在一定程度上预防房地产投机和防范其带来的金融风险。 二、房地产税改革的思路 按照新时期税制改革“简税制,宽税基,低税率,
8、严征管”的原则和“分步实施”的要求,房地产税的改革要简单明了和渐进推行。近期应改革现行房地产税中不合理的部分,完善现行的房地产税制;中远期目标是改革和完善税收体制和财政体制,使之与社会主义市场经济体制更加适应。根据房地产税改革的预期目标,近期房地产税改革应包括以下四个方面的内容: ( 一) 建立新的房地产税收体系。遵循国际通行做法,对房地产的投资、交易、占有、所得等各个环节都征税,形成多环节征税、作用互补的财产税体系。现行的房地产税主要
