财务会计课件第五章第三节投资性房地产

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1、第三节投资性房地产一、投资性房地产概述（一）投资性房地产的概念1.定义是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。2.特征（1）是一种经营活动；（2）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）有两种后续计量模式。房地产是房产和地产的总称。房产就是建筑物，也叫不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。企业的厂房是固定资产，厂房下面的土地是无形资产。（二）投资性房地产的范围1.已出租的建筑物☆必须满足两条件：⑴拥有产权。⑵租赁协议。⑶辅助服务不重大。2.已出租的

2、土地使用权☆必须满足两条件：⑴出让或转让所得；⑵租赁协议3.持有并准备增值后转让的土地使用权☆必须满足两条件：⑴管理当局书面决议；⑵闲置土地除外。4.对于企业持有以备经营租出的空置建筑物注意：★不属于投资性房地产的项目，除了自用房地产外，还有一种：作为存货的房地产，即房地产公司的产品。★如果一栋楼一部分自用，一部分出租，那么要分别确认；如果分不清楚的，就统统作为固定资产。【例题1•单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（　）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备

3、建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物【例题2•多项选择题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（　）。A.出租给本企业职工居住的宿舍B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产二、投资性房地产的确认与初始计量（一）投资性房地产的确认1.已出租的土地使用权：租赁期开始日2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日3.已出租的建

4、筑物：租赁期开始日4.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。没有达成租赁协议之前，应先确认为固定资产租赁期开始日之后，再确认为投资性房地产。（二）投资性房地产的初始计量1.总的原则：历史成本原则。2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成（1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。【例5-40】20X8年6月30日，泰山有限责任公司以银行存款从绿草地置业有限公司购入门市店面300平方米，计价款900万元，当即与一统商店签订租赁合同，将该门市出

5、租。编制会计分录如下：会计分录借：投资性房地产-已出租建筑物(XX门市)9000000贷：银行存款9000000（2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。【例5-41】华山有限责任公司投资2800万元建成商务大楼一栋，今日竣工并与金色年华有限公司签订租赁合同，整体出租给该公司使用。编制会计分录如下：会计分录借：投资性房地产-已出租建筑物（商务大楼）2800贷：在建工程-商务大楼2800（3）

6、债务重组方式取得的投资性房地产，按受让的投资性房地产公允价值加上应支付的相关税费作为其成本。【例5-42】金鑫公司前欠泰山有限责任公司货款350万元已逾期，泰山有限责任公司对该项应收账款计提了坏账准备5万元。金鑫公司因财务困难要求进行债务重组，愿意以一项面积为3万平米的土地使用权抵偿债务。该项土地使用权的公允价值为300万元，20X8年6月1日办妥债务重组手续，泰山有限责任公司在同日将此土地使用权出租给大新物资公司。编制会计分录如下：会计分录借：投资性房地产-已出租土地使用权3000000坏账准备50000营业外支

7、出-债务重组损失450000贷：应收账款-金鑫公司3500000三、投资性房地产的后续计量投资性房地产后续计量模式有两种：成本计量和公允价值计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（一）采用成本模式进行后续计量1.“三要”原则★要计提折旧★要进行摊销★要计提减值准备2.设置的账户投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备⑴折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）⑵取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入⑶投资性房地产提取减

8、值时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备【例题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧＝（720