广州番禺商业中心项目可行性研究报告(完整版73页)

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1、18项目简介1.1项目情况介绍番禺罗家商业中心拟由深圳泓源投资有限公司开发建设。项目位于番禺区东环路、清河东路与市莲路交界处，总占地约10万㎡，为集体性质用地。项目拟分两期开发，一期占地46940.3㎡，拟开发成商业物业；在项目一期用地范围内有罗家电脑城、罗家购物广场、多家餐饮企业以及五金、配件、杂货等商铺；项目地块临东环路项目地块临清河东路项目地块临市莲路项目地块临街番禺罗家商业中心项目可行性研究报告1表表表：表：：：罗家商业中心项目一期规划指标罗家商业中心项目一期规划指标序号指标数值单位1.占地面积46940.3平方米2.容积率23.许可建筑面积93880.6平方米4.

2、建筑密度≤0.35.许可单层建筑面积14082.09平方米6.一期拟开发面积67000平方米7实际容积率1.4273458绿化率≥0.31.2研究目的
研究项目番禺区相关物业的市场状况，判别项目的市场前景，寻找项目的市场空间，以论证项目的可行性；
确定项目的市场定位，并通过行之有效的策略，争取实现项目市场价值最大化。1.3研究方法本报告通过分析广州市及番禺区宏观经济、人口状况、房地产市场状况、区域现状及有关规划、各商圈相关物业发展状况及项目区位等因素对项目发展的影响，结合项目自身的条件、规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建议；梳理各种对项目发展的利

3、弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商、经营策略建议，实现项目最大的市场价值。具体采用的研究方法有：研究方法一：：：定量定性分析法：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论番禺罗家商业中心项目可行性研究报告2据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二：：：类比法：类比法在本次研究中，我司通过考察番禺各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结合我司

4、积累的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的发展现状以及其成功与失败之处，为项目扬长避短提供有效的参考。番禺罗家商业中心项目可行性研究报告32广州市及番禺区社会经济状况及城市发展趋势2.1广州市及番禺区社会和经济运行情况分析2.1.1国民经济发展情况分析
国民经济持续快速发展，，，人均国民生产总值不断攀升，人均国民生产总值不断攀升2005年广州市生产总值（GDP）5115.75亿元，按可比价格计算，比上年增长13%。番禺区2005年生产总值（GDP）596.3亿元，比上年增长13.8%，增长速度比广州市全市高0.8个百分点；其中南沙分区后番禺

5、区的生产总值（GDP）473.3亿元，比上年增长10.3%，人均国内生产总值为52253元。番禺区自2000年以来生产总值都保持10%以上的增长速度，经济实力进一步加强。番禺区整体经济情况元万元500000050000450004000000400003500030000003000025000200000020000150001000000100005000002000年2001年2002年2003年2004年地区生产总值29405243325467368122742554984709400人均地区生产总值3200635548386354388946965（数据来源：番禺

6、统计年鉴、番禺统计信息网）
产业结构优化2005年南沙分区后番禺区的三次产业分别为26.5亿元，242.6亿元，204.2亿元，分别比2004年增长5.2%，7%和15.9%；第三产业所占比重为43.1%（不含南沙），且增长速度分别比第一产业和第二产业高10.7%和8.9%，比广州市番禺罗家商业中心项目可行性研究报告4全市平均水平高3.3个百分点，在全市12个区（县级市）中，增速居第一位，显示出番禺区第三产业的增长幅度比第一产业和第二产业快，产业结构的优化调整正在加速进行中。产业结构分析100%90%80%38.94%39.12%36.98%38.33%34.14%38.6

7、9%43.10%70%60%50%40%52.73%53.11%52.69%54.74%59.12%55.56%51.30%30%20%10%8.32%7.77%7.63%6.94%6.74%0%5.75%5.60%年年年年年年030405南沙001002000200022222不含年2005第一产业第二产业第三产业
投资力度继续加大，，，投资结构有所调整，投资结构有所调整广州市全年完成全社会固定资产投资1445.33亿元，增长7.1%；新增固定资产605.01亿元，下降45.6%；固定资产投资率为28.3%，比上