黄岛区区域市场分析x

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1、青岛市黄岛区区域市场分析黄岛区宏观背景黄岛区土地市场黄岛区住宅市场黄岛区板块特征黄岛区典型热销/滞销项目分析总结黄岛区基本框架黄岛区宏观背景黄岛区概况黄岛区经济发展黄岛区产业结构黄岛区规划小结注：2012年12月1日按照国务院的批复，青岛市部分行政区划调整，撤销青岛市原黄岛区、原胶南市，合并为新的青岛市黄岛区。原市北板块住宅市场概述黄岛区宏观背景/概况青岛黄岛区位于胶州湾西畔，又称青岛西海岸新区，由原开发区和原胶南市（下述“黄岛区”之数据均为胶南市及开发区之和）组成，环境优美，风景秀丽，与青岛市区隔海相望。伴随青岛市“拥湾发展”战略的确立，青岛城市经济重心逐

2、步开始向西海岸转移；目前已成为产业高度集中、商贸活动频繁的现代化生态城区。2011年7月，南隧北桥成功通车，标志着新黄岛区城市建设全面融入了大青岛的发展格局中。新黄岛原市北板块住宅市场概述黄岛区宏观背景/经济发展黄岛区GDP近年来增长迅猛，2012年GDP相比2005年劲增3.2倍，并且在青岛市的比重不断增加，占青岛全市GDP总额近三成，进一步稳固了西海岸区域经济重心的地位。2012年，西海岸经济新区规划出炉，将进一步加快黄岛区经济的腾飞。黄岛区经济发展进入高速发展阶段，为该区域各行业发展带来诸多机遇较快的经济发展速度为该地区房地产行业的持续发展提供了良好平

3、台。GDP增幅和房地产业发展状况的关系停滞稳定发展高速发展萎缩小于4%4%-5%5%-8%大于8%根据GDP增长速度与房地产市场关系，随着黄岛区区域经济的高速发展，近几年黄岛区房地产行业发展亦处于高速发展阶段，以后的黄岛阳区的房地产市场发展空间及投资潜力非常大。原市北板块住宅市场概述黄岛区宏观背景/经济发展/消费水平2012年,黄岛区城镇居民人均可支配收入为35354元,远高于青岛人均消费支出，生活水平相对富裕，具备一定消费支撑力，为房地产快速发展提供了有力的保证截止到2012年末，青岛市人均可支配收入达到28924元，比2011增长357元；而同期人均生活

4、消费支出为20391元，比2011年增长1094元；2012年，黄岛区城镇居民人均可支配收入为35354元，高于青岛市平均水平，区域消费支撑力强。恩格尔系数60%以上50%-60%40%-50%30%-40%20%-30%20%以下生活水平贫穷温饱小康相对富裕富裕极其富裕联合国对世界各国生活水平划分标准从恩格尔系数来看，青岛市恩格尔系数近几年比较稳定，基本维持在36%-39%，生活水平处于相对富裕。根据经济发展情况，黄岛区城市居民生活水平大于青岛市平均水平，生活水平相对富裕。原市北板块住宅市场概述黄岛区宏观背景/产业结构产业结构日趋合理，经济结构得到优化，第

5、二产业为主导，第三产业稳定增长，造就了大批有产者，为房地产发展提供充足需求客户，持续促进房地产快速发展黄岛区经济发展以第二产业为主导，第三产业不断稳定增长，产业结构稳定地优化升级；产业结构日趋合理，产业的稳定发展及优化升级，造就大批有产者，他们成为黄岛区各种物业的主力客群，促进区域房地产快速发展。原市北板块住宅市场概述黄岛区宏观背景/区域规划为支撑青岛市城市建设，西海岸经济新区最终形成了极建“一核双港,九湾六区”的空间开发格局，亦有效引导了房地产发展空间布局。一核：即青岛经济技术开发区拓展区（新区核心区），规划面积约330平方公里,建设新区行政、金融、商务、

6、文化、科教中心和西海岸中心城区。双港：包括前湾港以及董家口港；实现物流配送、市场交易、保税储存以及与之相关的金融服务、市场贸易功能。九湾：前湾、海西湾、唐岛湾、灵山湾、古镇口湾、龙湾、琅琊台湾、月亮湾、棋子湾9个海湾构成了青岛西海岸的海域版图，重点发展酒店旅游业。六区：包含董家口经济区、保税功能拓展区、国际经济合作区、国际旅游度假区、国防科工服务保障区、生态农业和发展储备区6大功能园区。其中中德生态园、中日韩区域经济合作试验区启动区、董家口临港经济区产业区、核心区中央商务区、海岛国际文化旅游度假区启动区、董家口临港经济区旅游宜居区六个片区已率先启动。发展定位

7、：功能定位：东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。产业定位：现代产业体系完善的生态文明新城区。原市北板块住宅市场概述黄岛区宏观背景/小结黄岛区经济发展黄岛区产业结构黄岛区是青岛是六大市辖区之一，是未来青岛城市建设中新的经济增长极。黄岛区经济连续多年一直维持高速发展阶段，房地产发展也进入高速发展阶段，区域房地产市场存在着诸多发展机遇；黄岛区人均可支配收入高于青岛市人均消费支出，生活水平相对富裕，具备一定消费支撑力，为房地产快速发展提供了有力的保证。产业结构日趋合理，经济结构得到

8、优化，第二产业为主导，第三产业稳定增长，造就了大批有