黄岛区市场分析课件.ppt

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1、云龙港湾营销执行案一、市场概况我们需要研判的市场问题——我们需要对未来市场进行做专业的研判，并以此为依据制定具备前瞻性的项目营销策略，确实我们的推售时机与推盘价格。青岛市大格局1胶南之于青岛2宏观规划青岛市大规划格局：“三点布局，一线展开”三点：依托青岛、新黄岛（原黄岛区与胶南市合并）形成中心城区。包含青岛市内四区、新黄岛区、红岛经济区。一线：沿滨海公路一字展开突出东西两翼地区，建设滨海生态城市的大框架，这一区域包括胶南市、琅琊镇、鳌山卫镇等。胶南市在青岛未来城市格局规划中扮演着重要的角色，随着“大青岛”

2、战略的出台以及董家港的兴建，胶南已经成为城市新的发展方向。胶南市发展方向：“两大经济区、一个中心、三大产业区、一轴、一带”两大经济区：以同三高速公路为界分为东部产业发展区和西部农业经济区。一个中心：胶南市区，包括主城区、海滨工业园、大学园区。三大产业区：包括西北部海西工业区（主要有王台和黄山经济区）、城北临港工业区和南部泊里、大场工业区。一轴：以204国道沿线形成的城镇发展轴。这条轴线串联了主城区和7个镇，是城镇发展的主要聚集带。一带：沿海产业带。作为沿海城市，海洋对经济和城镇发展起到至关重要的作用，沿海

3、的城镇也是胶南重点发展的地区。本案本案地处于东部产业发展区与沿海产业带交汇地区，是未来城市发展的重点地区，青岛重大交通设施的建设完成打通了胶南和青岛的直接联系跨海大桥海底隧道跨海大桥:全长5.3公里,从青岛的团岛至薛家岛海底隧道:胶州湾南端,5.5公里,进一步打通胶南与青岛的联系,带动胶南土地的增值和房地产的快速发展.随着交通的完善，胶南已经从青岛的边缘城市升级为新的城市腹地胶南已经成为青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地；大青岛发展新的着力点。崛起的“西海岸都市新区”。青岛美丽的“后花园”胶南的城

4、市规划大大提升区域形象,有力促进地区的经济发展滨海大道:使胶南成为大青岛经济发展的腹地,成为西海岸最具发展潜力的经济新区胶南“东接,北扩,南展”的城市发展战略，将胶南建成东有港口带动、北有产业支撑、南有智力支持和西有旅游度假亮点的大青岛都市新区.东接北扩南展东接:加速与青岛前湾港的对接，北扩:主要是建设30平方公里的青岛临港产业加工区南展:总规划面积25平方公里的高教科研区;总面积28平方公里的西南部琅琊台旅游度假区大青岛重大交通设施的建设将进一步打通胶南与黄岛,青岛的联系,扩大胶南的辐射范围港口西移及大

5、炼油等大型产业的进驻将带来相关产业和人口迁移,增强胶南的投资预期,同时拉动房地产的自然需求胶南行政升级,滨海大道及经济发展方向等城市规划,大大提升了区域形象,有力促进地区经济发展城市规划结论城市东拓对胶南房地产的意义1、“西海岸”注定成为青岛经济新的增长极，是青岛拥湾发展城市级战略，而向东成为胶南城市发展一种必然，胶南开发区必将成为胶南未来城市生活和旅游岸线。2、良好的发展前景，便利的交通，较大的升值空间，胶南房地产市场未来十分看好。小高层、高层也是随着沿海一线开发而逐渐被认可，但是随着胶南城市化发展，越

6、来越多的人关注到这一块山、海、森林、岛、高尔夫离尘不离城的城市，部分高端人群开始在胶南置业，二、区域地产市场分析1.1最新宏观政策细则：落实稳定房价工作责任制加快保障性安居工程规划、建设和供应努力增加普通商品住房用地和有效供应坚决抑制投机投资性购房加强房地产市场监管青岛国五条目标：确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。青岛版国五条新政“温柔落地”，大多只发布了房价控制目标，未提及“全市限购”也未提及二手房20%个税“房价失控”言论喧嚣，未来很可能有更严厉的政策出台，“全市限

7、购”以及20%个税也成了悬在房地产市场上的一把利刃1.2青岛市年度地产市场趋势2009-2012年市场存量逐年上升，2012年期末库存升至1196.9万㎡，存销比为15.2，未来市场整体去化压力较大2012年全市住宅供应968.6万㎡，同比下降28.4%，批售比为1.0，市场供求基本平衡。2012年全市住宅成交932.0万㎡，再改、首改产品供销占比有所上升，首置产品占比有所回落。2012年在政策的重压下，多数房企为了保证销量，保证现金流，采用平价甚至低价策略，全市住宅成交均价7981元/㎡，环比比下降3.

8、5%。2012年全区供应244.7万㎡，成交215.7万㎡；批售比为1.1，市场呈供略过于求的态势。2009-2012年黄岛区市场存量呈上升态势，2012年期末库存为331.4万㎡，存销比为18.4，表明未来市场整体去化压力大。注：本数据为新黄岛区（胶南市+黄岛区）市场数据新黄岛区地产市场趋势2012年黄岛区总体成交均价为7490元/㎡，环比上升2.4%。供应结构：2012年首改产品占比最高，为37%，再改产品占比最低，为29