房地产企业的合同风险管理

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1、房地产企业的合同风险管理　　房地产项目开发全过程会涉及到不同方面、不同类型的合同，不同类型的合同中不同的付款方式、不同的结算方式、不同的计量方式，甚至是仅仅的一字之差都会对企业产生不同利益后果和法律后果，因此，房地产企业合同直接关乎企业生存与发展，房地产企业合同管理也必然是企业管理的重中之重，而如何完善合同管理制度、如何控制合同签订与履行中的各类风险就是企业合同管理中需要特别注意的问题。　　一、开发项目的招投标形式　　公平+公开+公正+诚信=项目招投标。所谓招投标，是在市场经济条件下进行项目采购(包括货物的购买、工程的发包和服务的

2、采购)时，所采用的一种交易方式。没有公正的程序，就没有公正的事实。采用招标方式进行交易的最显著特征：是将竞争机制引入了交易过程，有利于提高项目的经济效益，保障质量和工期;有利于形成公平竞争的市场环境，保护国家、社会公共利益及项目单位的利益;有利于克服腐败和不正当竞争中的“黑洞”;有利于规范价格行为、便于供求双方更好地相互选择，使工程投资更加趋于合理，并得到有效控制。采购招标方式适用于工程项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建筑有关的设备、材料采购和保险等内容的全过程招标。　　在招投标阶段，承包商可以通过风险分析明确承包中所有风险，

3、有助于确定应付风险的预备费数额，或者核查自己受到风险威胁的程度，而项目单位也可以通过对风险的识别采取应对措施。招标后，项目单位通过风险分析可以查明承包商是否已经认识到项目可能遇到的风险，是否能够按合同要求如期完成项目。　　下面介绍一种较好的建筑安装施工的招投标的管理控制方法———工程量清单的计价模式。4　　“工程量清单计价”是一种市场定价模式，是由工程项目的买方和卖方在工程市场上根据供求状况、信息状况进行自由竞价，从而最终能够签订工程合同价格的方法。其实现控制的手段是，由招标方根据施工图编制，由投标方根据企业自身的技术、管理水平以

4、及实力来填不同的单价，从而形成投标价格，一旦中标，即为合同的组成部分。　　采用工程量清单招标有利于将工程的“量”与“价”紧密结合起来;有利于投标单位通过报价的调整来反映质量、工期、成本三者之间的关系;有利于项目单位获得最合理的工程投资;有利于中标单位精心组织施工，控制成本;有利于实现风险的合理分担;有利于工程款的拨付和工程投资的最终确定;更有利于项目单位对投资的控制，尤其是对设计变更工程量的增减所引起的工程投资一目了然，以便采用最恰当的处理方法。　　采用工程量清单计价的管理模式，项目单位的管理风险主要表现在工程量的计算是否准确。工

5、程量的错误一旦被承包商发现和利用，则会给项目单位带来损失;工程量的错误也会引发其他施工的索赔，由于承包商除通过不平衡报价获得超额利润外，还可能提出索赔;工程量的错误还会增加工程处理难度，由于承包商采用不平衡报价方式进行投标，当合同发生设计变更而引起工程量的增减时，会使工程师不得不和项目单位及承包商协商确定新的单价，对变更工程进行计价;工程量的错误还会造成投资的控制和预算控制的困难，所以其风险控制主要是取决于施工图设计深度及工程量的计算准确度。　　二、开发项目的合同管理　　在开发项目投资全过程的几乎每个环节，都存在着错综复杂的经济关

6、系，而在这个经济关系的每一个结点上，都有合同在起作用。合同体现着平等主体的意志，维系着投资控制的秩序和公平。4　　合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。开发项目投资从可研到投入运行的每一项经济活动，都要签订相应的经济合同，而每一份合同的签订、履行，都对项目投资控制产生直接、深刻的影响。合同一旦签订，合同管理将伴随投资的全过程。　　项目勘察设计、承包(施工)合同及设备、材料采购合同3项合同构成开发项目投资控制的重要管理方面，从统计资料看，3项合同的价款总和及条款对投资成本的影响占全部投资的

7、70%以上。　　上面3项重点合同涉及开发项目投资的10个方面：标准、规范、规程、质量、工期、投资、服务、制造周期、交货条件、设计修改及变更。这10个方面，足以从总体上控制和影响投资。因此，我们应选择重点合同进行管理。　　合同管理的风险，在合同的签订中如存在合同条款的错误和混乱，会造成对项目单位不利。在工程投资管理上引进FIDIC合同条件是必须的。目前国际上主要采用通用和规范的FIDIC施工合同条款，通过90多年的发展和建设，FIDIC合同条款已成为国际工程咨询、工程项目管理和工程承包合同以及付费、工程变更和索赔等方面具有国际权威的

8、通用标准，被称为“土木工程合同的圣经”。因此我们必须把握FIDIC合同条件的真谛，可以选用FIDIC合同条件的条款、规定、程序，使编制的合同文件更完善、更严谨;在管理过程中，也可借鉴FIDIC合同条件的思路和程序来解决和处理诸如变更、索赔等问题。