房地产企业项目合同的风险管理.doc

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1、房地产企业项目合同的风险管理    合同管理是企业防范经营风险，加强内部控制的一项重要工作。房地产开发是一个复杂而庞大的工程，在房地产开发过程中，面临的合同风险很多，涉及到众多的法律法规，如合同法、物权法、招标投标法、土地管理法、城市房地产管理法等。作为房地产企业，要实现控制经营风险和效益最大化的目标，就必须对项目开发全过程所涉及的合同进行有效管理。本文主要针对房地产企业在项目开发过程中最终构成项目开发成本的相关合同(以下统称“项目合同”)的管理(包括对合同谈判、签订、履行、完成和总结等一系列行为的监督、检查、纠正、完善的全过程)进行探讨。通过对项目合同的风险管理，达到控制房地产项目开发成本

2、和预防经营风险的目的。    一、房地产企业项目合同的特点    1、主体的多样性    房地产项目按照开发进程，通常要签订的合同有：土地使用权出让合同、合作开发合同、项目贷款合同、设计合同、监理合同、勘察合同、咨询合同、施工合同、材料设备采购安装合同等。因此在项目开发过程中，需要与不同的主体进行合同谈判与商洽。    2、条款的专业性    房地产开发通过专业化运作，已形成了较为成熟的模式，因此项目开发中涉及的多数合同均有通用(固定)条款或直接体现为格式合同。专业化的合同条款既有利于减少分歧，提高合同谈判效率，又有利于事后达成共识，对合同执行过程中产生的纠纷起到化解矛盾的作用。    3、

3、期限的长期性    房地产开发具有较长的周期，通常项目合同的履行时间跨度较长，甚至涵盖整个项目开发周期，如合作开发合同、施工合同、设计合同、监理合同等。    4、履行的复杂性    受市场变化、政策调控、法律法规出台或修订、项目所处位置规划或地理条件变化等的影响，合同在履行过程中，可能出现种种突发状况，除了根据合同条款来协商解决，由于房地产项目合同通常标的额都较大，一旦发生利益冲突，各方为了维护自身权利，往往可能展开尖锐的谈判，或采取各种应对措施，增加了合同履行的难度。    二、房地产企业项目合同存在的风险    合同风险是客观存在的。房地产项目开发的复杂性，房地产项目合同自身的特陛，使

4、房地产项目合同可能面临下述风险。    1、履约风险    (1)合同主体履约能力风险。合同主体的履约能力是合同的目的能否顺利实现的保证。由于房地产项目的开发周期一般较长，因此在合同履行过程中，可能遇到合同主体因各种主客观因素造成履约能力下降或履约不能，如经营管理不善、资金出现问题、施工单位受其他重大安全事故影响等。    (2)合同条款风险。合同是合同主体对某些事项经过协商确定的约定，因此，在合同谈判或签订过程中，合同各方可能出现一些基于信任或妥协让步的条款，对日后合同的顺利履行可能产生不确定性。此外，在合同金额、结算依据、时间节点、质量标准、安全等对项目成本影响大的方面，如果在细节上没有

5、注意予以明确，将会存在很大的合同履行隐患。(3)补救措施不当风险。合同履行过程中如果产生纠纷，必须及时采取相关措施，如果未能及时收集相关证据，导致证据不足或诉讼时效过期等，可能产生败诉的风险。    2、政策风险    房地产作为国民经济的重要产业之一，受国家政策影响明显，具有较浓的行政色彩。房地产项目合同的签订虽然也遵循市场经济平等自愿协商的原则，但是，如果遇到新的政策出台或者城市规划的调整，容易出现因形势变化导致合同无法继续履行的情况。    3、市场风险    房地产行业市场化程度较高，市场价格的波动和商品供需的变化对房地产的作用直接且巨大，必然会对项目的成本控制、经营效益甚至企业的发

6、展前景产生影响，在市场经济条件下，这种风险是客观存在的，合同条款的设定往往无法回避。    4、企业管理风险    由于高层领导不重视、相关规章制度不健全、企业合同管理制度缺失、存在漏洞或未及时修订、重要管理人员或合同执行人员流动、对合同的监督没有及时到位等使项目合同管理存在一定的风险。    三、构建有效的项目合同管理体系    既然房地产企业在开发项目过程中，合同风险是必然存在的，那么，如何减少风险发生的可能性，就成为房地产企业合同管理的出发点。从项目管理的角度而言，构建有效的项目合同管理体系，将在一定程度上减少项目合同风险发生的可能性。    1、制度管理    健全的制度能够使企业在

7、规范化管理中有据可依，提高管理效率，降低经营风险。建立完备的项目合同管理体系，建立健全相关规章制度是其重要内容。项目合同管理的制度贯穿项目管理全过程，主要涉及：合同信息收集与传递、合同审批流程与权限、合同签订与执行、合同监督与检查、合同后评价、合同印章管理、合同档案管理等。    2、流程管理    (1)权限管理。合同的审批必须严格执行项目合同的管理流程，要求分工明确、权责清晰。对构成项目成本的全部合同进行