中融爱琴海项目策划报告

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1、中融爱琴海策划报告蔚蓝机构企划部·中融爱琴海项目组第一部分市场分析篇福州房地产市场综述（一）房地产开发投资增幅继续回落（二）市场成交量逐步趋稳（三）中小套型中低价位的商品房成交量有所提高（四）商品住房涨幅在趋缓（五）房地产信贷增速放缓（六）房地产开发用地供应总量得到控制，结构有所改善（七）有区别的税收政策促进了住房供应结构的改善（八）房地产市场秩序逐步规范金山板块市场分析一、项目品位在不端提升：由以“普通住宅”为代表的中低端产品向以“联排别墅”为主的高端产品过渡；二、市场细分专业化：板块的相关批配套不断完善，竞争的加剧，产品出现多元化，覆盖面广；三、产品形态以电梯房、别墅产品为主，尤其

2、是联排别墅占的体量较大，兼部分电梯产品；四、广手段同质化：概念有别，但是推广的点基本相同，公园、配套、景观，尤其上水景，演绎的方式不一样而已；五、客群定位的准确性决定了项目的推广方向，同时也是项目成功的关键；六、从面积上来看，由原来的130—150平米的三房、四房为主，到今天的100—120平米之间的小三房为主；由原来的追求大户的独立别墅为主，发展到今天的追求精致的亚别墅产品，联排、叠拼别墅；金山普通住宅发展历程混杂型普通多层住宅（金山碧水）产品型的多层住宅（北京金山）生活品味型的住宅（闽江春晓）社区配套型的住宅（江南水都）生活的便利性住宅（融信第一城）金山普通住宅发展历程（续）产品的

3、个性化住宅（香江红海园）混合型中端住宅（水印长天）户型的升级换代（香江枫景）金山别墅发展历程平地坡屋顶普通别墅（闽都大庄园）依山畔水性别墅（西江月）依闽江水近郊别墅（水乡温泉别墅）纯水岛型别墅（东方威尼斯）金山别墅发展历程（续）高档水岸别墅的混合体（中天·金海岸）高档概念型别墅混合体（公园道1号云亩天朗）中档别墅混合体（博士后缘墅）专业性、单一性别墅（红树林、融汇山水）浪漫型中产水景别墅（中融爱琴海）市场疑惑点1、金山板块高层电梯房的同质化，市场是否存在可持续性的、强劲消费力；2、2006年乌龙江边别墅产品集体面市，市场是否会恶性竞争；3、竞争的加剧，产品的生命周期能否经得起市场的检

4、验；4、金山板块与其他区域对比,它本身的优势否能构成强劲吸引点;第二部分产品建议篇产品定位结合本项目所处区域和客户群体的特点，建议将本案于适合中产小资阶层的、具有希腊海洋浪漫风情的亚别墅区,产品的外立面要新颖突出、户型要讲究实用性、户型内的各功能空间的面积分布要合理、别墅要做出特色，不走传统路子，环境主要凸现沙滩、水、音乐、阳光这个四个元素来打造，体现一种沙滩水岛式浪漫生活区。环境建议A、 在酒店南侧设置一个“敞开式沙滩泳池”，与户外的球场和酒店内的健身美容馆构成一个大的专属运动健身区；B、 网球场、篮球场、社区健身、社区慢跑道，沿社区湖面内边线放置一些河卵石、白沙等，内边线布置慢跑道

5、，在跑道与沙滩之间栽种一些花草，如：“郁金香”、“牡丹”“月季”等；C、 园内布置一些具有海洋风情的雕塑作品，如：海鲜类、鱼类、海鸟类，设置成坐椅等形式，兼少量的希腊浪漫特色雕塑作品，希腊风情图等，来展现庭院内浓浓的浪漫气息，提高小区档次；D、在电梯房这个区域，设置一些张拉帆，建设一个音乐爱情湾；E、社区东向步行入口，建议做一个东西向长条型的水景，中间设置喷泉，与社区慢音乐匹配，与中央大的湖面连接，构成一个大的音乐水系（5#楼的西南端做一个小桥）；F、社区草地间，建议设置一些弯曲的按摩道。高层外观建议A、建议将高层住宅的阳台做成弧型状，在建筑规划要求许可的情况下，电梯做成观景梯；B、外

6、立面的颜色应以天蓝色为主，中间穿插几条横向白色的腰线；C、高层是屋顶可以考虑做成波浪型的天际线，看上去有一定造型，不会显得那么呆板；另外一种考虑，屋顶可以做成北向坡型，南向做成露台，这样便于顶层的销售；D、外墙在材质的选择的上，建议用天蓝色的贴砖，一定的距离相间一条白色的腰线，使整个高层具有一定的层次感；E、阳台建议采用钢管与玻璃想结合的形式呈现，具体施工再沟通；F、每栋单体的一层入口，建议设置一个凸出的电梯入户回廊。建筑用材建议A、建议产品中所使用的电器，最好采用国际品牌，至少是国内品牌，如：开关、插座等；B、水表、塑钢等各种用材，采用公开投标的形式，最后让业主投票来选择；C、选用一

7、些石膏雕塑来装点别墅的阳台栏杆，增加西洋的味道。户型建议具体到设计图纸上，再针对相关户型进行沟通。第三部分推广篇项目SWOT分析（S）S（优势）1、乌龙江边,金山展城旁,紧邻三环,京福高速入口处,步行5分钟达到金山公交总站；2、240公顷原生态生态湿地公园，40多公顷金山公园，超长江岸线3、水岸沙滩式别墅、希腊海洋浪漫风情景观、音乐广场、别墅拥水而建；4、凯悦五星级国际酒店私家配套、高雅情调酒吧街、国际化运动健康中心项目SWOT分析（W）W（劣