长沙融科东塘项目全案策划报告

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1、东塘项口全案策划报告2005融科•长沙［品质］［品位］［品牌］［城市］［现代］［国际］目录十二、结论十一、公司资源保证条件十、项目投资收益分析及销售收入预测九、销售执行策略八、项目整体开发计划五、专题研究一、概要七、产品定位及方案六、公寓和商业市场研究四、区域客户消费需求特点及口标客户群定位三、区域竞争环境分析及产品市场空间判断二、项口概况及现有资源分析概耍十二、结论十一、公司资源保证条件V、项口投资收益分析及销售收入预测九、销售执行策略七、产品定位及方案六、公寓和商业市场研究五、专题研究四、区域客户消费需求

2、特点及目标客户群定位三、区域竞争环境分析及产品市场空间判断主要策略一、概要八、项目整体开发计划二、项口概况及现有资源分析整体定位整体口标策划思路概要策划思路深化项目定位及设计方案产品方案比较项目初步定位资源分析市场研究项口市场空间判断项目开发预期市场现状及未来产品定位及初步方案专题研究目标客户群需求项口开发计划销售执行策略投资收益分析结合公司战略要求区域竞争分析项目SWOT分析概要十二、结论十一、公司资源保证条件十、项目投资收益分析及销售收入预测九、销售执行策略七、产品定位及方案六、公寓和商业产品初步研究五、

3、专题研究四、区域客户消费需求特点及口标客户群定位三、区域竞争环境分析及产品市场空间判断主要策略一、概要八、项口整体开发计划二、项目概况及现有资源分析整体定位整体目标策划思路概要整体目标可研阶段经营口标11.32%销售净利润率8210项口销售净利润14.82%总投资回报率60273项口投资45.5%IRR（年度）72527总营业额相对指标（％）绝对指标（万元）全案阶段经营目标12.63%销售净利润率8983项R销售净利润16.69%总投资回报率57735项目投资34.85%IRR（年度）71142总营业额相对指

4、标（％）绝对指标（万元）概要管理□标创造高速度，实现高收益通过东塘项口的前期运作，实现与用花大道项口联动发展确立融科智地高端物业开发领域的品牌发展商形彖创立高效的团队工作模式通过项口实战，锻炼队伍，为公司住宅业务发展培养人才整体目标概要工作目标2005年年底开工2006年9-10月开盘2007年10月竣工交房2007年年底清盘整体目标概要十二、结论十一、公司资源保证条件V、项口投资收益分析及销售收入预测九、销售执行策略七、产品定位及方案六、公寓和商业市场研究五、专题研究四、区域客户消费需求特点及目标客户群定位

5、三、区域竞争环境分析及产品市场空间判断主要策略一、概要八、项目整体开发计划二、项口概况及现有资源分析整体定位整体目标策划思路概要整体定位市场定位城市生活、国际社区的引领者客户定位高端客户产品定位长沙城区有突破性、代表性的高档住宅概要十二、结论十一、公司资源保证条件十、项目投资收益分析及销售收入预测九、销售执行策略七、产品定位及方案六、公寓和商业市场研究五、专题研究四、区域客户消费需求特点及口标客户群定位三、区域竞争环境分析及产品市场空间判断主要策略一、概要八、项口整体开发计划二、项目概况及现有资源分析整体定位

6、整体目标策划思路概要主要策略客户策略营造高层次的生活方式，突破消费者心理预期以文化、理念等精神层而的特性因子去培育、引导客户消费心理与口标客户形成互动，积极创新，进行深层次的消费心理研究，超越消费者需求，占据市场高位通过客户俱乐部的会员制度抬高客户地位现场营造，会所、景观、示范区、样板间、销售人员等全方位高端品位感产品策略通过产品创新追求差异化特点，形成产品超乎于消费者心理预期的更佳效果在项口自身规划条件前提下，充分挖掘市场潜在需求，完善产品功能重视建筑单体、户型、会所、立面、景观，使其成为产品硬件竞争力的关

7、键先开发市场接受力强和成熟度高的住宅产品，景观先行，提升项目档次，实现价值再创造概要主要策略市场策略充分调研现有市场现状，寻求市场茅异化竞争先期推广住宅产品，后期结合沃尔吗人气及口身项目的成熟，再推出公寓、商业会所、景观、示范区先行，树立高端地位整合顶级资源，塑造强势品牌概要主要策略销售执行策略品牌推广：塑造融科高端物业品牌发展商形象，预热阶段强力推广企业品牌市场推广：绝佳地段，高性价比产品，全力打造高端人群的生活氛围产品推广：规划、建筑（立面、户型等）、景观、配套等全方位的产品突破客户营销：通过会员俱乐部及

8、销售现场的以点带而营造品位感、层次感营销模式：自销为主，组建高5＞素质的一•线销售团队，与业内强势策划、广告公司合作，确保高策划、推广水平与强销售执行力的统一概要主要策略项口概况及现有资源分析十一、公司资源保证条件项口现有资源分析项目概况分析结论十、项目投资收益分析及销售收入预测九、销售执行策略八、项目整体开发计划七、产品定位及方案五、专题研究一、概要十二、结论六、公寓和商业市场研究四、区域客户消费