城市运营商业模式探讨

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1、城市运营商业模式探讨主要内容一、城市运营商业模式概述二、城市运营商业模式存在问题三、关于城市运营商业模式的思考——工程与开发一体化管理城市运营商业模式的发展前景城市运营商业模式的盈利模式城市运营商业模式的外部关键环节与风险内部股权合作机制下的内部风险及环节一、城市运营商模式概述1、城市运营商的概念与性质近年来，对公共资金的竞争性需求和预算，迫使政府对每一投资项目的社会效益和成本问题都要进行考虑。在城市基础设施建设和管理中，一方面，建设资金如何落实以及建成后如何运营维护等问题，成为困扰政府的难题；另一方面，一些大型

2、开发商对资金的运营和管理遵循效率原则，且具有项目管理经验，在激烈的市场竞争中形成企业的核心资源和核心能力，显示出一定的优势。但是，这种优势也只能发挥在单个的项目运营上，由于进入壁垒高，这些房地产开发企业很难参与到整体的城市规划和运营的层面。对上述问题的关注和讨论引发了“城市运营商”概念的提出，它为解决政府和房地产开发企业两者的有限性，寻求两者优势互补的结合点提供了新的思路。城市运营商成为政府和开发企业中间的一种组织形态。2、城市运营商类型——可分为两类：一类是政府推动的城市运营商——它由政府注入初始资金，由政府划

3、拨土地并进行规划，再交由企业运作，即资源条件由政府赋予，再交由企业来经营管理。另一类是市场推动的城市运营商——其企业首要目标是利润最大化，它一般从中小型房地产开发商发展而来，通过社会资源和项目管理经验的积累，能开发基础设施、配套设施齐全的房地产项目，成为集团化的具有较大规模的房地产商，并进一步发展为城市运营商两者主要的不同之处在于前者为政府主动投入资金，而后者的资金投入主体是行业市场中实力雄厚的房地产开发商，它与政府是合作关系。一、城市运营商模式概述城市运营商业模式下的合同框架城市投资公司+政府采购部门或企业——

4、城市基础设施投资施工合同城市投资公司+政府平台公司——土地出/转让合同城市投资公司+施工中标单位——施工合同基础设施项目经理部——独立经营施工城市房地产公司——独立经营房地产开发四、城市运营商业模式一体化运营的原因（一）外部原因城市运营商业模式的发展前景城市运营商业模式的盈利模式城市运营商业模式的关键环节与风险（二）内部原因建安成本压力工程施工进度1、城市运营商业模式的背景及发展前景发展前景【实质】地方政府基础设施工程采购从2000年以来各地政府即开始了大量的城市土地运营，各地的融资平台公司被注入的土地多达上万亩

5、（如潍坊国有资产经营公司就有1万多亩），这些土地已经被抵押，已经完成了第一轮融资功能。以后其要继续承担城市融资功能，且要第二次盘活该类土地，则地方政府必须要以此类土地进行第二次的招商引资（实际上为第二次向社会融资，以土地为标的物进行多轮多次融资，在这一点上有些像美国的次贷），而工程换土地是这类土地的主要出路，所以这种商业模式将在一定的历史时期可能会长期存在。特别是在二、三、四线城市。2、城市运营商业模式的盈利模式2.1城市基础设施建设中的利润第一次投标报价中的利润二次经营效益2.2房地产开发中的利润3、城市运营商

6、业模式的风险环节与管控3.1存在很大的国家政策风险3.2存在的较大的商业风险3.3存在很大的法律风险3.1存在很大的国家政策风险地方融资平台公司造成2万亿元的亏空地方融资平台公司的管理缺失地方融资平台公司目前正在面临的企业化改造3.2存在的较大的商业风险地方政府土地市场供应量太大福利性质建房仍然占据市场半壁江山城市化率及进程缓慢，商品房市场去化量偏小商品房市场竞争惨烈、价格偏低3.3主要法律风险环节及管控基础设施建设完成工程量的确认基础设施建设中的索赔及防拖欠政府违规甚至违法的背景——无法根本化解企业参与的角色定

7、位——城市运营商参与的方式问题——独家议标合同主体方面——政府隐藏在合同之外，要尽可能使其承担责任。工程履约保函风险土地出/转让过户风险原土地规划条件风险地下埋藏物风险拆迁及补偿风险