上海嘉鑫国际高端项目营销方案61p销售推广策略

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1、嘉鑫国际2013年营销方案上海中原事业一部ShangHai.2.2013GietzscheCathayPart1市场研究年度市场分析Part1.1上海整体办公市场情况受住宅政策调控产生的挤压效应影响，上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，整体趋势呈现量升价升、量跌价跌的正相关关系。年末至今，一直呈现供小于求状态。2012年至今上海办公市场整体供应1882966平方米，成交1946463平方米，供求基本平衡。全年成交均价为22878.21元/平方米。其中3月、9月和11月供应放量。供求趋势基本保持前低后高的

2、M型形态，价格趋势则保持前高后低的M型形态。第四季度尤其是12月份成交大幅放量，呈现明显的年终翘尾现象，今年1月、2月需求大于供应，办公市场较为火爆。2013年2月数据截至至25日嘉定区域办公市场情况嘉定区域供应较大，但由于区域缺乏办公氛围及产业支撑，导致办公性质的产品多以酒店式公寓的形式上市销售，面临与住宅竟争的强大压力，成交不理想，存量较多。2012年至今嘉定办公市场整体供应456289.1平方米，成交293622平方米，供求比为1.55，供应过量。全年成交均价为14386.45/平方米。其中3月和1

3、0月放量供应。全年供应和价格趋势基本是与上海整体办公市场保持一致的M型形态，为前高后低；成交趋势则为S型形态，保持升中趋稳的趋势。11月份成交，均价大幅攀升。今年1月供求呈现基本平衡。2013年2月数据截至至25日嘉定区域办公市场在上海的占比情况在上海整体市场供求平衡的大势下，嘉定区域办公供应对上海的占比远高于其成交占比，成为主要供应的区域。2012年至今嘉定办公市场供应占上海整体供应的28.9%，而成交占比为15.2%，成为上海办公存量的主要来源区域。2013年2月数据截至至25日房地产宏观政策调控情况

4、从最近两个月的政府部门发布的政策及有关官员表态来看，整体调控不放松，坚持商品房和保障房两条腿走路，民生关乎执政地位，去投资化主线不变，房产税征收面临扩大化。市场及政策小结及趋势研判2012年至今上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，供求基本平衡，出现办公物业持续向好的趋势，但嘉定成为全市主要办公的供应地。嘉定区域办公物业供应较大，供求比1.55，严重失衡，存量较多，竞争激励，2013年将面临较大的去化压力。房地产整体调控保持稳中有调，坚持商品房和保障房双线发展，去投资化主线不变，房产税扩大征收范围可能性较

5、大。由于全市供需平衡，而嘉定供大于求，未来需要重点开拓外区过渡刚需自住客为主，兼顾部分产业投资客和传统投资客。相关竞品销售情况分析Part1.2竞品市场情况本项目周边在售酒店式公寓个案较多，我们主要选择区域内与本案争性较强的东方慧谷、峰汇家园和新城游活城进行分析。1新城尚上城2中冶祥腾菁英尚都3峰汇嘉苑4中冶祥腾城市广场5东方慧谷6尚都国际大厦7嘉龙大厦8新城金郡园9新城公馆10领创国际大厦11金地格林风范城12嘉鑫国际（本案）13嘉定科创大厦14嘉峰汇酒店公寓15龙湖郦城16嘉峰汇财富广场17嘉禾大厦1

6、8平嘉大厦19曹安商办楼20上海西郊商务区C-2区21新城游活城嘉定区酒店式公寓分布图上看，在售酒店式公寓主要集中在主城区板块及南翔板块，少数在安亭及江桥板块。明显发现，各个楼盘的位置均集中围绕着嘉定主要轨道交通11号线。010203040506070809101113141615171819嘉定北部板块安亭汽车城板块主城区板块南翔板块江桥板块地铁11号线122021峰汇嘉苑自3月开盘以来，月均成交保持在49套的去化速度。年终两个月出现翘尾现象，成交放量，均价1.2万，今年呈现攀升事态。目前剩余284套酒

7、店式公寓，按目前销售速度，需要6个多月才能完全去化。项目地址天祝路555弄所属板块嘉定主城区板块开盘日期2012-2-15层高4.5米装修情况毛坯主力户型50-80平米轨交情况距离11号线嘉定新城站约1.5公里）峰汇嘉苑[市场表现]竞品推售及余量情况峰汇嘉苑最大的特色是引进了全球知名品牌凯悦旗下的HyyatPlace与HyyatHouse入驻，是嘉定新城唯一一个融合高品质装修和高端酒店的物业管理的Loft社区竞品推售及余量情况项目地址宝安公路2999号所属板块嘉定主城区板块开盘日期2011-9-6层高4.

8、5米装修情况精装修主力户型40-70平米轨交情况11号线马陆站项目均价12000元/平米东方慧谷[市场表现]东方慧谷项目的优势在于采用差异化的产品定位，通过打造独特的江南中式风格、自然优美的绿化和水景和紧凑实用的户型来取胜该项目之前一直销售难有起色，自8月中原进场后，成交开始放量，月均去化36套。年终略有微降，价格微升，均价突破1.2万。目前剩余454套酒店式公寓，按目前销售速度，需要11个月才能完全去化。项目地址红石路333