北辰小汤山项目提案营销策划报告

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1、B.A.Consulting北辰小汤山项目营销策划报告2006.9第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分营销策略第四部分销售执行报告提要第一部分市场分析区域市场整体分析在售项目竞争情况潜在项目供应情况重点个案分析区域价值两轴－两带,新兴别墅板块本项目位于全国重点镇——昌平小汤山镇2004年别墅市场新亮点区域亚北地区三纵——京承路、京昌路、立汤路两横——北六环、顺沙路一水——温榆河及其分支水系本案一水两横三纵温榆河顺沙路北六环立汤路京承路区域特征来自燕莎商圈的、国贸商圈的客户。来自上地、中关村的客户。贯通南北区域的主干线。目前路况不佳，预计年底进行改造，改造完成后，立汤路上

2、下双车道，宽80米，未来可达性良好。西线——京昌路中线——立汤路东线——京承路良好的交通可达性温榆河沿岸，拥有天然的水景景观资源，自然景观条件优越。水系发达，绿意纵横稀有的自然景观纳帕溪谷温哥华森林水印长滩汤house依水庄园达华庄园众多的别墅类项目在售项目竞争激烈物业名称占地总建筑面积容积率别墅形态开盘时间温哥华森林7100003100000.38独栋2004年5月纳帕溪谷8000002200000.33独栋2003年11月威尼斯花园6600004300000.65联排、独栋2003年9月水印长滩（橘郡二期）200000独栋2004年3月汤house17000015000

3、00.83层联排4层叠拼2004年6月依水庄园117000350000.3独栋、联排、双拼2003年11月达华庄园3300001000000.3独栋2003年11月18麦卡伦地210000873000.41独栋未开盘合计31970001392300在售项目都较新，普遍以独栋形式为主，总供应规模占地接近5000亩，总建筑面积接近140万平方米，其中温哥华森林、纳帕溪谷、麦卡伦地是本项目的主要竞争对手。潜在供应量较大占地接近9300亩，是现状供应的1.9倍；建筑面积328万平米，是现状供应的2.3倍。根据调查，本区域潜项目共8家，供应量较大，是本项目未来有力的直接竞争者，但受8

4、.31政策的影响，有较大的不确定性。区域潜在供应总量预测开发商用地位置规划用途用地规模建筑规模项目进展北京金厦园房地产开发公司昌平区北七家镇东二旗村旧村改造46万39万2004年3月取得规划意见书北京国龙房地产开发有限公司昌平区百善镇吕各庄村住宅、旅游、休闲配套213万74万2001年11月批准立项北京富阳宏福房地产开发公司昌平区北七家镇居住60万21万2003年10月取得规划用地许可证北京金致达房地产开发有限公司昌平区北七家镇南七家庄村低密度住宅及配套95万48万北京康堡房地产开发有限公司昌平区小汤山镇常兴庄村住宅及配套19万9万2003年11月取得规划用地许可证北京中润

5、隆和城镇置业有限公司昌平区北七家镇岭上村办公、住宅26万16万2003年12月取得规划意见书北京金成华房地产开发有限公司昌平区小汤山镇住宅54万21万近期开工，明年5月销售北京天时房地产开发有限公司昌平区小汤山镇住宅103万100万2002年11月取得规划意见书合计616万328万占地面积：1200亩建筑面积：22万平米物业类型：独栋别墅配套设施：13000平米会所，价格：东区起价：400万，现价446万西区起价：175万，现价202万总量：在2004年底达到750户左右，其中小独栋别墅在500套左右。重点个案纳帕溪谷成功要素——相对较长的市场培育时间原汁原味的设计与优美的

6、环境较为适当的客户档次定位现场的力量——完美的样板组团纳帕溪谷重点个案占地面积：71万平米建筑面积：31万平米物业类型：独栋别墅配套设施：2000平米会所等基本配套主力面积：220—400平米价格：230—450万/套卖点：原汁原味的北美风格与原生树木温哥华森林重点个案麦卡伦地重点个案占地面积：210000平方米建筑面积：87300平方米开工日期：2004-2-1入住时间：2005-6-30容积率：0.41绿化率：52.60%总户数：100余套主力面积：320—380平米本项目目前还处于预热阶段，预计10月开盘客户构成项目名称客户年龄客户构成认知途径关注因素温哥华森林35岁

7、至45岁之间，以3口或4口的两代同居为主，也有部分三代同居国、私企业高级管理人员、部分海归的购买是本案的一大特点，多数成交客户已经是多次置业，成交周期较长，属于理性购买者杂志、大型路牌客户成交系数较大依次是交通、户型、价格、环境、社区配套和物业等纳帕溪谷40岁至45岁之间，大部份客户是同子女同住，国、私企业高级管理人员和知名艺员所占比率较大，其次私企老板，海归、会计师、律师行业及自由职业者客户也占有一定比例朋友介绍、杂志、大型路牌成交系数较大，路旗等途径能为项目带来固定的客户群依次是环境、户型、装修、社区配套、价格