(最新)苏州印象城项目案例研究分析报告（67页）

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1、苏州印象城——案例分析目录项目基本概括1项目功能分析23技术参数314楼层商业分析项目总结5一、项目基本概况1、苏州工业园区苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。地处苏州城东金鸡湖畔，行政区划288平方公里。据2010年统计，其中，中新合作区80平方公里，下辖三个镇，户籍人口33.9万（常住人口69.5万）。“十一五”期间，苏州工业园区地区生产总值年均增长20%，到2010年，人均GDP（按常住人口计算）达18.2万元。2010年城镇居民人均可支配收入达35000元，农村居民人均纯收入达到20000元。苏州印象城是由美

2、国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业有限公司共同投资建设，投资额达10多亿元人民币，建筑面积近14万平方米。苏州印象城于2009年9月28日开业，是苏州第三个开业商业综合体项目（前两个是绿宝广场和万达广场），也是苏州首家集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式大型国际化购物中心。2、印象城简介开发商美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业有限公司运营商深圳格瑞企业咨询管理有限公司地址苏州市工业园区现代大道1699号建筑面积总计137176㎡，总出租面积约7.1万㎡开业时间2009年9月28日市场定位年轻、时尚、国际化

3、商业楼层B1-4F停车位共8层，约1000个车位代表租户沃尔玛、H&M、ZARA、UNIQLO、MUJI、嘉禾影院2.2、项目基础数据3、印象城定位“缤纷印象城，时尚生活汇”的大众化定位，很好结合了所在商圈特征。苏州工业园区，年轻人多，受教程度高，国际化程度高，收入高。因此，以“年轻、时尚、国际化”为关键词的定位很好地满足了所在商圈人群的特征。印象城开业之前苏州的商业龙头是美罗、泰华和人民商场，前两者属于高端顶级百货，拥有大量的奢侈品，后者是大众化的百货，在苏州根深蒂固，但品牌不够国际化，适合传统的中国消费者的审美。印象城如果定位高端百货，难免

4、和美罗、泰华死磕，奢侈品的市场容量有限，不是上策，消费者数量众多的中档定位是必然选择，但如果没有自己的特色，走传统路线的化，显然难以超越已经经营了70多年的人民商场以及其他数量众多的百货。二、项目功能分析苏州印象城购物中心位于现代大道和苏嘉杭高速的交汇处，距东环路500米。1、项目地理位置现代大道华庭苑苏月路河流河流贵都花园印象城购物中心苏嘉杭地面道路印象城2、地块示意图印象城购物中心位于现代大道和苏嘉杭高速地面道路的交汇处，距东环路500米，向东辐射园区纵深，向西直达东环高架，辐射整个苏州市区。苏州市区居民开车的话，基本上20分钟即可抵达印象

5、城。另外，从印象城到东环高架、沪宁高速、苏嘉杭告诉十分便利，吴江、昆山、常熟、太仓、张家港等周边县市居民，1小时车程就能到达。印象城主干道支路高架苏嘉杭现代大道东环高架3、外部交通分析印象城周边设有4个公交站点，有15辆公交车，交通便利。印象城53路、148路、818路、68路26路、110路、100路、109路、158路、208路、156路、219路、261路、812路、818路园区1号线261路4、公共交通分析北展示面西展示面东展示面门头照门头照5、展示面6、景观简析：印象城有四个主入口，其中三个是人行入口，最后一个为把车停在车库后的最近出

6、入口，四个入口较为平均的分布在项目的四个角，有效平衡了各个角落的人流，避免了人流过于集中。印象城购物中心停车场入口停车场出口北入口东入口苏月路华庭苑贵都花园苏嘉杭高速沃尔玛入口西入口现代大道河流河流PN7、外部动线分析扶梯阶梯垂直梯停车场N简析：共有5部扶梯，13部阶梯，2部垂直梯。8、内部动线分析顶层停车位分层式车库室外车库遮阳篷印象城有车位约1000个，每100㎡租赁面积配1.5个车位，在苏州目前的购物场所，车位数量名列前茅。印象城采用了独特的分层式停车位设计方式，停车位从一楼一直到顶层，分层布置，有效地降低了建造成本，节约了土地面积。同时

7、非机动车位也有数千个，特别值得一提的是，室外自行车位部分还有遮阳蓬。9、停车位规划10、购物环境印象城租赁面积7万多㎡，楼层高5m，内街走廊宽度约7米，店铺装修后的高度也差不多在4米左右，印象城装修用材奢华，风格亮丽，为顾客营造了较为舒适的购物环境。印象城在建筑设计上采用大面积中庭设计，所有店铺均沿中庭分布，避免了视觉和人流死角；站在走廊任何位置，均能看到大量店铺。柱子旁设置的休息座椅宽阔的走廊和舒适的层高大中庭设计三、楼层商业分析1、负一楼商业负一楼引入了沃尔玛主力店，租赁面积为19426平米，其他商铺29家，租赁面积为2,372平米，主要以

8、中式快餐为主，价格定为中低端，比较亲民，主要有老妈米线、龙记港式茶餐厅、如意菜饭、都可茶饮、莫提工房甜品、海王星辰药店、自然派、争鲜寿司、中国电信、中