苏州园区印象城商业广场项目专题研究.ppt

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1、苏州园区印象城运营中商业广场项目专题研究效果图研究思路1、目标项目的基础信息介绍2、目标项目的定位规划以、招商思路以及运营思路3、对目标市场目前的经营状况进行评估4、找出目标市场定位规划的亮点和不足之处。5、建议项目简况区位：位于苏州工业园区现代大道和苏嘉杭高速公路交汇处开发商：美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业有限公司共同投资建设经营商：深圳格瑞企业咨询管理有限公司印象城欧尚大润发家乐福区位详图项目基础数据占地面积46773平方米建筑面积总计137176平方米，总出租面积约有7.1万㎡得房率销售情况销

2、售价格停车位共8层，1100个停车位开业日期09年9月28日初始租金地下一层沃尔玛超市门口服饰店约8元/㎡*天。招租政策现租金变化情况物业费水平出租率100%地下一层规划信息1地下一层规划主要是大型超市、美食店。美食店等；目前经营商户和图示的有所差异，沃尔玛对面的美食餐饮店要比图示的多得多，而且生意都很好。规划信息2一层二层餐饮女装男装娱乐/其它停车场停车场一层主要是国际化品牌服饰，偏重女装，零星配套美食二层仍然以服饰为主，但服饰的档次较一层有所下降，零星配有餐饮和休闲。三层四层餐饮女装男装娱乐/其它嘉禾影城嘉禾影城停车场

3、停车场规划信息3三层规划以童装家居和休闲娱乐各分天下，以及零星餐饮。四层规划一半餐饮一半休闲娱乐。进驻品牌地下一楼有沃尔玛超市、海王星辰、食其家、都可茶饮、卡顿尔蛋糕房、龙记港式茶餐厅、老妈米线、中国电信、移动、联通营业厅等一楼有西班牙的ZARA、瑞典的H&M和德国的C&A、西班牙的时尚服装品牌MANGO、日本的服装旗舰品牌优衣库ZARA、汉堡王、一茶一坐、味千拉面、面包新语等。二楼有美国的ESPRIT、艾格、哥弟、万宁、江南布衣、ME&CITY、LaChapelle、宝岛眼镜、嘉旺茶餐厅三楼有无印良品，加减乘除、英国第一

4、大孕妇及婴童品牌Mothercare、美国的著名婴童早教品牌Gymboree金宝贝、星洲记、水天堂、绿杨工纺、糖皇甜品、嘉禾影城，神采飞扬电玩城，AgogoKTV等四楼是美食广场，有战国策、香香锅、红楼干锅、湘色满园、南洋美食、韩林烧烤、外婆家。。。除外还有英派斯健身馆和百思买电器连锁商场！印象城自我评价硬件1.便利的地理区位优势印象城位于苏州工业园区和古城区的交界处，距离东环高架干将路出口只有几百米，南边是工业园区主干道现代大道，本身周遍拥有数十万中高端消费者，不管是私家车、电瓶车还是公交车都能方便抵达。2.良好的购物环

5、境根据某市场调研公司对苏州消费者调研发现，消费者在选择购物商场时，购物环境已经排在前三位。印象城建筑面积14万㎡，租赁面积7万多㎡，楼层高5m，更值得称道的是设计上大量采用自然光，商场主体拥有6个大小不一的玻璃天花，阳光可以直射，分层式车库每一层都有自然光，置身于这样的场所，和传统百货相比，完全没有“不见天日”的压抑感。印象城规划时注意视野的可视度，减少店铺被遮挡，站在任何一个位置都能看到大量店铺。此外，电梯多、休息凳多、导视系统科学、厕所规划合理也是重要的环境指标。3.数量众多的停车位美国目前购物中心的汽车位按照每100

6、㎡租赁面积配5个车位的标准执行，印象城有约1000个，每100㎡租赁面积配1.5个车位，在苏州目前的购物场所，车位数量名列前茅。数量众多的汽车位吸引了大量的私家车消费者。同时自行车（电瓶车）位也有数千个，特别值得一提的是，室外自行车位部分还有遮阳蓬。软件1.精确的市场定位“缤纷印象城，时尚生活汇”的大众化定位，很好结合了所在商圈特征，苏州工业圆区，年轻人多，受教程度高，国际化程度高，收入高，因此，以“年轻、时尚、国际化”为关键词的定位很好地满足了所在商圈人群的特征。印象城开业之前苏州的商业龙头是美罗、泰华和人民商场，前两者

7、属于高端顶级百货，拥有大量的奢侈品，后者是大众化的百货，在苏州根深蒂固，但品牌不够国际化，适合传统的中国消费者的审美。印象城如果定位为高端百货，难免和美罗泰华死磕，奢侈品的市场容量有限，不是上策，消费者数量众多的中档定位是必然选择，但是如果没有自己的特色，走传统的路线，显然难以超越已经经营了70多年的人民商场以及其他数量众多的百货。2.一流的品牌入驻印象城的经营品牌一向让业界和消费者赞不绝口，主力店有沃尔玛、嘉禾影院、百思买，次主力店有ZARA、H&M、MUJI、UNIQLO、NEXT，据说英国马莎百货也已签约入驻。餐饮有

8、外婆家、俏江南、星巴克以及当地的一些强势品牌。很多一线品牌都是第一次进入市场，使得印象城占满先机。在前期招商过程中，印象城对于品牌的选择坚持“专业、慎重”的原则，具体来说，1)尽量做厂商直营店，少签代理商。2)主力店要符合商场“年轻、时尚、国际化”的定位，国际化品牌是一大特色3)主力店之间的互补性，彰显