荣华国际项目定位研究

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1、亦庄荣华国际中心项目定位研究报告2011年11月一、项目整体认知1、项目基本情况分析2、项目SWOT分析3、项目重点与难点把握4、营销方向及策略导向【区位研究】——亦庄新城“长安街”中心亦庄“长安街”本项目屹立于亦庄新城的“长安街”中心地段，具有鲜明特色的建筑立面与产品规划，成为该区域地标性建筑。1、项目基本情况分析荣华国际生活区服务区产业区综合区【交通路网设施】项目周边多条公交线路汇集于此，加之地铁亦庄线荣昌东街、荣京东街站分设于项目两端，为企业提供了更为便捷的交通环境。本案荣昌东街地铁站荣京东街地铁站628米930米宏达路公交站站运成街公交站荣京东街东路公交站

2、1、项目基本情况分析【周边配套设施】南侧与亦庄唯一五星级酒店“北京兴基铂尔曼”隔路相望，周边云集台湾富士康、悦康药业、北大药业等大型园区，随着各大商服用地、综合用地项目的开工建设，区域内的商务办公氛围浓郁。1、项目基本情况分析1、北京兴基铂尔曼酒店2、中铁十九局有限公司3、中翼斯巴鲁大厦4、中钢大仁商务楼5、日本SMS集团6、悦康药业集团7、北大药业集团8、泰豪科技集团9、君安国际项目10、台湾富士康集团11、亦城科技中心12、国锐广场项目13、科研用地【项目基础参数】物业类型：写字楼、商业、酒店占地面积：2.97万平米总建筑面积：11.9万平米地上建筑面积：8.

3、9万平米其中：写字楼：6万平米商业：1万平米酒店：1.9万平米容积率：3建筑高度：79.9米停车数量：地上34辆、地下546辆品牌合作：酒店部分与洲际集团合作，打造精品假日酒店，为区域商务人群提供租住需要。项目包含星级酒店与商业产品，为写字楼提供完善的高端服务配套，吸引大量的商务与消费人群。加之兴基铂尔曼酒店，使此地成为区域商务氛围最浓厚地段。1、项目基本情况分析【建筑规划设计】假日精品酒店位于项目北侧地块，规划建面1.9万平米，15层，将提供超过250间客房、套间，供商务人群选择。写字楼由A、B两座组成，单栋建面约3万平米，分布于3-18层，标准层面积约1800

4、平米。分别配有2部消防梯、4部电梯。大堂层高11米，标准层高4.2米。商业分布于写字楼1、2层及与酒店相连的裙房部分，总建面约1万平米，分为上下两层。其中一层层高6米、二层层高5米，预留楼梯位置，便于后期灵活组合使用。假日精品酒店风情商街办公A办公B超高大堂挑空，适中面积划分，区别于企业独栋，为中小企业、超大型企业提供办公空间。4.2米层高更是区域少有项目能匹敌，为员工提供舒适的办公环境。1、项目基本情况分析【内部商务配套】——洲际酒店1、全球最大的酒店管理机构洲际酒店管理集团，在世界范围品牌影响力最高，2、拥有固定的与强大的高端客群网络。将为区域带来大量高端商务

5、人口。3、具有高知名度，具备城市示范效应的品牌。1、项目基本情况分析【内部商务配套】——风情商业街以时尚、现代、简捷的建筑为依托，面对商务中高端消费人群。主要业态将面对服务于商务活动的银行金融机构、中高挡特色饮食、时尚现代休闲娱乐等。1、项目基本情况分析【项目自身设计特点】1、立面建筑设计：L形、短进深、纵向设计，双向采光，大面积采用石材幕墙、LOW-E玻璃幕墙2、公共空间设计：豪华挑空大堂，六部电梯设计，效率全面提升3、户形平面设计：自由分割，功能丰富，适合各类企业办公4、开放型绿色办公环境设计：功能组团设计，动静结合，形成生态、开放、融合的办公空间5、生态技术

6、设计：独立空调，新风置换系统1、项目基本情况分析立面建筑设计特点——L形，短进深，竖向设计，双向采光，提高窗墙比例短进深建筑平面更利于室内自然通风，形成穿堂风“L形”平面加大建筑迎风面与背风面压差，形成兜风效果竖向石材设计为建筑提供垂直遮阳，有效遮挡西晒，提供舒适办公环境东西环抱的规划利于形成巷道风，促进庭院广场自然通风，使室外活动更加生态舒适采用双面采光，加强建筑自然采光，通过提高窗墙比的平面设计策略，提高室内光环境质量并节约照明电耗。公共空间规划设计特点——豪华挑空大堂，六部电梯设计，效率全面提升公共挑空设计特点—【大堂】大堂办公电梯公共挑空设计特点—【电梯厅

7、】灵动办公平面设计特点——自由分割，功能丰富，适合各类企业设计为框架结构，柱距8米4，标准分割户型套型面积约100平米，面宽8米4，进深11米5左右办公空间面积分割适中，便于灵活组合，满足不同企业需要。更为投资商户后期租售提供便利。办公空间设计特点不同的企业对办公空间有不同的要求，设定适当弹性，设计多样化办公空间，便于空间灵活布置，体现以人为本的建筑理念。考虑到进驻企业的多样化，办公空间分割方式提供多种可能性，可适应各种功能需求和市场变化，提供不同单元组合。在满足基本按户、层分割方式的同时，本项目还可提供安单元分割可能性，满足企业对独栋办公的需求。办公空间设计特点

8、绿色办公景