郑州国际社区项目定位报告

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1、郑州国际社区项目定位报告(叁稿)上海绎凯博才房地产代理有限公司二零零五年六月委托方：郑州中凯置业有限公司-49-受托方：上海绎凯博才房地产代理有限公司说明：本报告为机密文件，非相关人员不得传阅-49-目录第一部分市场分析篇5一、2004年郑州房地产市场运行给本项目的启示51、2004年郑州不同物业类型供求状况52、户型面积需求分析63、客户群分析74、房地产价格分析85、2004年分区域各类物业销售价格9二、郑州客户购房需求分析10三、政策对郑州房地产的影响111、郑州宏观调控政策特征112、政策影响下郑州房地产市场的变化123、郑州客户对

2、此次宏观调控政策的反映144、宏观调控制下的房地产市场走势15四、郑州市场分析篇总结16第二部分属性分析篇19一、区域属性分析191、区域概况192、郑东新区房地产发展在郑州房地产市场中的地位19-49-3、郑东新区房地产发展特征204、区域属性分析总结21二、项目的成本属性分析211、项目概况212、项目开发成本核算213、项目成本属性分析结论21三、企业品牌属性分析221、在郑州建立企业品牌的重要性222、中凯企业的品牌效应223、企业品牌属性分析总结22第三部分市场定位篇23一、市场整体定位231、市场整体定位232、项目档次定位23

3、3、项目形象定位234、产品基本定位23二、项目产品具体定位241、产品具体定位的方法242、独立别墅定位检测243、联排别墅定位检测25-49-4、叠加别墅定位检测264、情景别墅（花园洋房）定位检测275、项目产品最终定位29三、情景别墅（花园洋房）诠释301、情景别墅（花园洋房）的起源302、情景别墅（花园洋房）的基本特征（共性）303、情景别墅（花园洋房）的种类划分314、情景别墅（花园洋房）的产品延伸31四、情景别墅（花园洋房）在全国各地的应用331、重庆奥林匹克情景别墅（花园洋房）332、武汉万科四季花城情景别墅（花园洋房）33

4、3、北京珠江国际情景别墅（花园洋房）344、南宁大自然情景别墅（花园洋房）34五、项目情景别墅（花园洋房）户型面积配比建议351、项目产品归属352、上海代表性情景别墅（花园洋房）（广义）户型面积配比分析353、项目户型面积配比定位38第四部分营销策略篇40一、项目主题概念40二、项目推广思路44-49-三、项目包装手法44-49-该篇定位报告是在郑州中凯置业、集团营运中心相关负责人及绎凯博才房地产代理有限公司多次探讨的基础上，经过我司市场及策划人员对讨论结果的反复论证，现对原有的定位报告进行修整。其中考虑到此次报告重在对项目产品定位的判研

5、，因此整体市场分析部分这里不在赘述，而营销部分随着产品定位的变动，将进行相应修改。报告的整体形式将采用倒叙方式，重点突出，力求简洁、明了。报告中数据资料基本为郑州当地官方和市场调研积累资料，但报告的具体分析部分基于撰写人员的唯一性，其观点难免存在偏颇，不妥之处，敬请批评指正！-49-第一部分市场分析篇一、2004年郑州房地产市场运行给本项目的启示1、2004年郑州不同物业类型供求状况统计数据表明，2004年郑州多层住宅的供求比为1.15∶1，高层住宅为0.98∶1，别墅为0.6∶1，商业用房为2.32∶1，办公用房为1.31∶1。启示：n所

6、有的物业类型中，别墅类型物业供求失衡，别墅市场需求相对旺盛。n一方面高档住宅供应不足，而另一方面郑州经济的快速发展和郑州中部中心城市地位的吸纳效应凸显，高端客户群不断增长，供求矛盾的日益激化将使郑州高端住宅带来新的契机。n宏观调控下的郑州土地市场，严控别墅性质土地供应意味着此类产品未来市场的占有率将逐步减少，而面对日益扩容的高端客户群，叠加、低层公寓、情景别墅（花园洋房）等类别墅将成为未来市场上的中高档产品。2、户型面积需求分析户型1-12-12-23-13-24-2复式其它-49-销售套数3657180468796881457431893

7、5582341销售占比（%）9.974.9218.751.8839.728.699.76.38户均面积（㎡）43.577.794.68108.65135.5174.33187.15另外，商品住宅套均面积从2001年的126.9m2减至2004年的112.3m2，单套住宅平均面积在逐年下降，户型设计上呈现出结构日益紧凑，布局日趋合理。启示：n140㎡以上的户型面积需求超过25%，相对中部其他几个城市而言，郑州高端住宅的购买能力还是较强的，或者说高档住宅需求人群旺盛。n户型面积集中在90～135㎡之间，三房、四房房型为主力，产品类型和功能倾向于

8、自住为主。n郑州居民收入的增长已经低于住宅价格的上涨，在总价受限制的情况之下，惟有降低居住面积才能满足客户购房的现实需求。郑州商品住宅套均面积的递减，是任何省会城市特别是房价高涨