广州番禺大都汇营销提报-保利代理2016年

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1、番禺大都汇2016年营销提报2016年1月2016年，大都汇项目商业部分目标是4亿从数据上看，可能和扛起40亿大旗的广钢相比，略显平凡然而大都汇商业承载的是什么？首个街区式商业项目未开发部分的价值保障（1.6万㎡商业+7.5万㎡办公）鱼珠项目的先行万达到一处爆一处，亦是其成就一批忠实的粉丝投资客的关键白云万达开业首日增城万达开业首日萝岗万达开业首日谈招商、说运营绝非推卸销售团队应尽的责任而是新形势下口碑传播也越来越快大都汇运营若成功将是后续商业开发的招牌回顾项目现有余货余货表象——主要集中在内庭部分，远离汉盘点溪大道地块1余货面积余货金额

2、地块1余货较零散，仅首层首层141686万2层/2+38581894万2400万；主要问题 集中于甲级二层商 铺地块2余货面积余货金额地块2首层余货集中在内内庭1+217296108万庭；二层昭示面稍差部分，二层2层/2+38351980万地块3南向公寓底商未推散售未售部分亦为中庭部分地块3余货面积余货金额1+2/1+2+3601218000万商铺总余货约1万㎡，货值约4亿带首层单位主要为地块二、三，面积变大总价上升一个台阶分析非首层单位为地块一、二选剩单位，面积变小总价更低带首层单位总价段占比变化带首层单位面积段占比变化u带首层单位，主

3、力总2014-2015年已售2016年可售2014-2015年已售2016年可售价上升了一个台阶。从27%之前的400万以下占据56%83%作为绝对主力，转11% 15%变为400万以上的单位4%31% 48%2%7%28%11%25%4%20%28%37%22%16%13%9%4%占比高达56%。0-200万200-300万300-400万400-500万500-1000万1000万以上50㎡以下50-100㎡100-150㎡150-200㎡200㎡以上非首层单位总价段占比变化非首层单位面积段占比变化u非首层单位，主力2014-2015

4、年已售2016年可售2014-2015年已售2016年可售总价性价比更为凸显。11%从之前的300万以下占39%50%39% 61%比60%，转变为300万50%以下的单位占89%的绝70%20%20%0%10%30%对主力。0%0-200万200-300万300-500万500-1000万1000万以上 50-100㎡100-150㎡Part1市场观察知转变商业地产招商运营两手抓，背后是消费者观念转变和投资者更理性开发销售租售并举商业地产金融化以切割销售产权式商铺销售和自持资产证券化为主导并重招商和运营两手抓消费者角度投资者角度文化——

5、商业消费需求更多——单纯的买铺卖铺不再是首选甚至不是备选五者价格创新中产的家庭越来越多，今年商业地产最热门的是新光天地、诚品及大悦城系列，玩的就是文化、创新并重前期投资的商铺租不出去甚至卖不出去，变现能力差，流动性弱情怀体验、体验及情怀，这才是当消费者越来越理性下消费者真正需要的。新时代下的商业需求传统零售业、电商都在谋变，本土新品牌、国现象际快时尚通过转型或差异化突围效果佳传统零售电商本土新品牌国际快时尚高街品牌电商全渠道触网同款同价开展线下实体店利用体验感强势崛起积极试水丝塔芙欧美及英伦诸多高街品牌电商，如：服装：热风、UR、Mjst

6、yle国际快时尚品牌：SPAO、NastyGal、ModCloth、Warby书店：方所、西西弗、猫的天空Forever21、TOPSHOP、Parker和Bonobos之城、初见书房、新华书店、单A&F、OldNavy、全球诸亚马逊首家实体店：2015年1月在美向街、字里行间多粉丝的&OtherStories、巴黎体验店优衣库国西雅图开业餐饮：外婆家、小南国、苏浙汇UrbanOutfitters、当当实体书店：预计1月在湖南长沙开、盘古餐饮、57度湘、海底捞Victoria'sSecrectPink、业，计划3年开1000家MissSe

7、lfridge线上线下同价的几大电商不约而同开展线下本土新品牌通过强化体国际快时尚品牌陆O2O模式是趋势实体店，借以扩大影响验等转型来增强竞争力续进驻内地全市2015年整体成交走弱明显，均价、成交金额都创出2012年以来的新低2015年成交面积首次下滑，成交均价首次跌破2万u2012年以后，广州商用物业进入“供过于求”时代，供求拉差不断扩大且均价水平持续下滑；u预计2015年成交面积环比2014年，将出现2012年以来的首次下滑；u成交均价上看，均价首次跌破2万元大关。2015年较2014年下跌16%。2015年成交套数和金额分别下降44

8、%和33%u从套数上看，2015年供应量比2014年供应增加约800套，但成交下滑44%；u从金额上看，从2014年168亿元下降到2015年的113亿元的规模，整体下滑33%。核心地段商铺避