广州市文德路综合发展项目市场调研报告

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5、德路——文明路商业环境分析五、项目问卷调查分析第二部分：项目定位建议一、项目地块街区功能分析二、项目开发的SWOT分析三、项目定位建议四、目标客户群分析五、项目业态规划及业态功能分区六、项目招商及经营管理建议报告附件为项目调查问卷统计数据（投资者、经营者）第一部分：市场调查分析一、广州城市概况对广州的自然地理、历史沿革、行政区划、人口状况及经济发展状况做简要介绍，使读者对广州城市宏观状况有总体的把握。二、广州房地产市场总体简介主要从以下四个方面进行阐述：1、近年广州商品房状况近年，广州楼市整体平淡。供需上，商品房供应面积持续平稳上升，成交情况比较乐观。各区分布上，与“东移、南拓、

6、北优、西联”的发展方向基本相符，呈现以天河、番禺、海珠三区为主要的商品房供应及成交的区域。其中，东山区日趋减少，但成熟的配套仍极大吸引着消费者。价格方面，自1999年-2003年成交价格稳中有降。2、近年二手房市场状况近年二手房成交面积及金额快速增长，但因八区并为十区，二手房价格整体趋降，二手房投资价值凸显。3、商品房空置情况估计2002年是近几年空置量最高的，为663.5万㎡，但自2003年开始下降，到2004年4月已巨降至423.51万㎡。4、发展趋势价格上，未来楼市价格一定程度上将在理性基础上回升。产品上，必需型到享受型消费的转化，将使以人为本的产品得到提倡。区域上，未来开

7、发热点将在东部如东圃、科学城，南部如琶洲、华南板块、南沙开发区等区域。三、广州商铺总体市场分析主要从6个方面阐述1、商铺整体状况分析供需上，自1998年至2002年，供需双双下调，而到2003年则明显反弹，可见市场供需旺盛，并逐步趋于平衡。价格上，98年2002年价格基本平稳，但在2003年出现明显的下跌，其中原8区成交均价为9684元/㎡，十区为8179元/㎡。而老三区（东山、越秀、荔湾）虽有下滑，但其成交价格仍明显高于其他区域。2、二手商铺市场概述整体二手楼市的逐步升温，带动