分化加剧、破冰在即-2011上半年刊

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1、目录2011年7月18日1目录1.市场发展—分化加剧破冰在即2.标杆房企—资金趋紧策略降价未雨绸缪销售跑赢大势海外融资频繁购地支出减少偿债压力较小资金链紧而不崩宏观调控成外部冲击行业整合加剧实质性降价即将蔓延3.土地市场—表现冷清计划宏大推地加速现状：成交低迷地价下行机会：推地放量选择增多后市：配建为主相得益彰4.新房市场—限购难松新房市场分化不匀限购力度空前市场萎靡前行限购松紧不一区域市场有别政策难言放松复苏周期拉长5.二手房市场—政策从严二手楼市流通受限限购限贷加压租赁成交活跃政策左右楼市二手成

2、交低迷租金屡创新高量价交换加速6.写字楼市场—成交活跃租售价格平稳上涨经济回暖明确租金持续上涨投资资金流入量价加速攀升推地力度加大商办用地占比提升未来成交稳步增长租售价格涨幅放缓©2011版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原集团研究中心”，且不得对本报告进行有

3、悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。2011年7月18日21.市场发展分化加剧破冰在即延续了过去两年以来的严厉调控，2011年伊始，中央各部委及各地方政府又纷纷出台了更为严厉的“限购”和“限贷”政策，这一极具行政干预色彩的限制政策笼罩了今年整个上半年的国内房地产市场，从而使此轮调控更加升级。然而，在持续通胀的背景下，虽然各地房价过快上涨的势头受“政策

4、市”的影响而有所遏制，甚或部分城市房价松动迹象有所显现，但全国范围的大幅降价仍未出现。上半年，在限购政策影响下，各地住宅市场低迷，恢复的进程缓慢，而限购的严厉程度也成为各地市场表现分化的重要标尺。如果说限购是通过限制准入标准筛选了一批符合资格的购房者，那么这批购房者有无资金实力而转化为有效需求则成为制约市场成交的关键。目前上浮的首付比例以及连续的加息无疑大大增加了购房者的成本，虽然此举一定程度上抑制了些许投资投机性的需求，但同时也对首套刚需购房者甚或改善性需求者则产生了较大的溢出效应，从而加剧了市场的低迷，对市场的健康流通带

5、来了意想不到的副作用。流水不腐，户枢不蠹，市场亦然。只有流通的市场，才是健康的市场。而市场的流通有赖于两个方面的带动，一为价格破冰，二为信贷支持，此二者合力方能促使符合资格的购房者回归市场。也只有如此，限购的正效应才能真正发挥，市场才能因此有所起色。下半年，房价调控目标尚未达成的背景下，政策更难轻言放松。然而，破冰在即，量价交换已是大势所趋，楼市分化现象或愈演愈烈。图1-1全国17个城市限购政策分类标识图资料来源：中原集团研究中心监测及调研2011年7月18日31.市场发展（一）行业分化：优胜劣汰大型房企市场占有率提升201

6、1年上半年，随着调控的升级，全国房地产市场长时间地陷入僵持局面。然而，标杆房企凭借其在全国范围内的网络布局及灵活的价格策略，整体销售情况跑赢市场大势。今年前5个月，全国商品房销售面积和销售金额分别为32932万平方米和18620亿元，较2010前5个月分别增加9%和18%，而同期十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长48%和64%。但是，市场的持续低迷以及信贷环境的收紧使更多的中小型企业的房地产业务经营遇阻，上半年企业剥离房地产业务的案例和并购交易金额明显增加。根据中原统计，今年上半年全国范围共出现480宗房地产行业并购交

7、易，涉及并购金额约193亿元，相当于去年全年并购金额的1.3倍。其中，房地产行业内的同业并购交易多达189宗，占总交易的比例高达57%。通过此轮淘汰，房地产行业的整合加剧，产业集中度明显提升。十大标杆房企2011年前5个月的市场占有率亦已从2010年年底的9%跃升至11%。（二）区域分化：成交重挫一线及二线发达城市尤甚为深入了解此轮调控对市场的影响，中原地产近期对国内17个重要的城市进行了调研和监测。这17个城市分别为：北京、上海、广州、深圳等4个一线城市；天津、重庆、杭州、南京、成都、合肥、苏州、厦门、石家庄、青岛、长春、

8、惠州、东莞等13个二线城市。调研结果显示，各地住宅成交量的变化差异与各地限购细则政策、执行尺度紧密相关。因此，限购的严厉程度已成为市场表现分化的重要标尺。图1-2全国17个城市新房成交面积变化幅度图未执行限购局部限购或限购温和全市限购或限购严格注：成交量变化为近三个月月均成交量相对于200