华发国际项目可行性研究报告

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1、华发国际项目可行性研究报告1项目简介52市场分析52.1住宅物业市场52.1.1中山住宅市场特点52.2商业物业市场72.2.1百货类物业市场72.2.2专业市场72.2.3连锁超市82.2.4ShoppingMaII93项目定位分析113.1项目发展定位114开发方案及工程计划144.1发展期的设定144.2技术参数145成本分析155.1土地成本估算155.2前期费用155.3小区基础设施配套工程费155.4土建工程费155.5开发期税费165.6不可预见费165.7开发费用估算分项说明165.7.1企业管理费165.7.2销售费用165

2、.7.3财务费用165.7.4开发成本费用估算175.7.5开发总成本费用估算175.7.6项目总体开发成本费用估算175.7.7成本的动态投入176财务效益评价186.1项目收益分析186.2财务效益评价设定186.2.1财务计算中税项及费用设定186.2.2财务评价指标的选取196.3财务效益评价206.3.1静态财务分析206.3.2动态财务分析206.4财务分析结论21财务附件:附件项目发展计划安排表附件2：项目总体开发进度表附件3：项目开发成本费用估算表附件4：项目开发成本费用估算明细表附件5：项目进度投资估算表附件6：项目销售收入

3、表附件7：项目资金回收进度表附件8：静态财务综合表附件9：全部投资现金流量表附件10：现金流量表1项目简介中山市华发国际项目（下称本项目）项目位于传统城市中心区范围内，该区域集办公、居住、购物休闲功能于一体，生活配套成熟，交通便捷，区域认知度高。项目位置在岐江西岸，东临石岐河，南望岐江公园，具备优良景观资源，旺中带静，区域形象高尚。东侧、南侧临城市道路，具有较高的商业价值。项目地块总占地面积为12272平方米。规划用地性质为商住，容积率为6,建筑限高为99米。“珠海华发实业股份有限公司”是一家上市公司房地产公司，（简称“华发股份”）将在此开发

4、的高档商住项目。2市场分析综合项目的区位特征和影响因素，本项目可能发展的物业类型包括：商场、高层住宅。因此，以下将对这两个市场进行详细分析。2.1住宅物业市场中心城区住宅市场分为老城区、东区、西区和南区四大板块。2.1.1中山市域住宅市场特点1、老城区（石歧区）和东区是住宅成交的主要区域2、老城区成交单价主要集中在3000元/平方米左右，东区的3000-4000元/平方米3、目前，老城区户型面积主要集中在100-120平方米/户，主要集中在30-50万/套范围内;而东区户型面积主要集中在120-160平方米/户，总价主要集中在40-70万/套

5、；老城区生活配套成熟，区域认知度高，住宅主要针对追求成熟生活配套的市区内常住型买家。目前，老城区缺乏新开发的高端住宅产品。2.1.2中山传统商业区高层住宅市场分析1、现有供应基本售罄中恳商业大厦、永胜数码广场、西苑数码广场，目前已全部售罄。君悦豪庭产品素质好，市场消化迅速，仅余少量单位。2、现有产品价格分析君悦豪庭：3500-4000元/平方米4、以常住型买家为主公务员、事业单位人员、企业中高层管理人员和专业技术人员等追求成熟生活配套的常住型买家传统商业中心区高层住宅的主要消费者。2.1.3市域高端住宅市场分析目前市域内高端住宅市场的代表产品

6、是新鸿基开发的弈翠园和雅居乐开发的汇星台。弈翠园一期为多层和小高层物业，主要户型面积有100-140平方米左右的平层及200-260平方米的复式，销售均价多层为5000元/平方米，小高层为4000元/平方米，总价为50万元左右和80-120万元左右。汇星台为小高层物业，主要以三房120-160平方米和四房160-200平方米户型为主，销售均价约4000元/平方米，总价在50-80万元。从市场销售情况看，上述物业销售情况均较好，奕翠园一期目前销售率达到90%,汇星台刚开盘，销售情况也较为乐观。2.1.4市场评老城区住宅市场有较大提升空间老城区配

7、套成熟，生活氛围好，但现有住宅产品设计水平和居住舒适性较差，难以满足买家既追求完善城市配套又兼顾居住舒适性的要求。老城区住宅供应量日渐稀少将提升老城区住宅价值，对追求成熟生活配套的买家有相当吸引力。随着市民居住观念的改变，小高层住宅已经被市场接受，高层住宅亦逐渐获得买家认可。2.2商业物业市场2.2.1百货类物业市场广州友谊、益华时尚商城、中恳百货分布在传统商业中心，益华百货分布在新商业中心。2.2.1.1市场经营特点1、商品种类单一、档次较低益华百货中恳广场广州友谊_层化妆品、名贵中药材食品化妆、服饰、烟酒食品、精品二层服装日用品服装、皮具

8、、三层服装、床上用品服装鞋、床上用品四层妇婴保健用品家电2、商业物业租售市场较好，但目前投资回报水平一般益华百货中恳广场售价15000元/平方米租金100-200元