2011年上海铁狮门新江湾·F地块项目营销报告-易居

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1、铁狮门新江湾.F地块项目营销报告目录写在前面3壹»项目宗地认知6交通状况教育配套商业配套未来竞争贰»板块项目发展趋势7板块房地产市场变化8板块未来发展趋势17叁»项目定位19创智天地项目借鉴20本案定位22肆»企划传播23企划传播历史24企划表现一30企划表现二42媒体策略原则55公关活动原则56企划传播57伍»住宅产品建议63F2地块宗地价值分析64规划建议66户型面积建议68室内装修建议73商业配套建议74陆»住宅销售计划与执行75我们的销售经验76我们的销售资源77我们的销售团队79我们的销售模

2、式81我们的销售计划84我们的销售方法85壹»项目宗地认知交通状况教育配套商业配套未来竞争新江湾城90万方国际综合体项目2011年即将上市对于本案而言中环线更利于新江湾城对浦东地区的出行；10号线的通车增强外客运通道。教育配套的成熟人文价值凸显，为客户提供“一站式”教育服务。目前区域商业主要集中在五角场商圈，本案的商业规模大应与其形成差异化业态竞争。区域未来竞争集中在九龙仓（未定）、仁恒（叠墅）、城投（未定）等品牌开发商。项目宗地认知区域现状及未来竞争贰»板块项目发展趋势板块房地产市场变化板块未来发展

3、趋势全面而具体的规划，土地属性被重新认知板块市场变化1996年新江湾城航拍图2000年新江湾城航拍图2004年新江湾城航拍图从“军用机场用地”到“上海市中心最大规模的待开发用地”……是对土地属性的一种重新认知成功的土地运营，导致土地价格迅速攀升，土地价值得到实现2003年8月，新江湾城的土地开发全面启动2005年1月，新江湾城的土地出让工作全面启动2006年至今新江湾城的土地价值得到实现2005年1月2006年11月C1:599.3万元/亩楼板价：5617元/㎡C2:700万元/亩楼板价6600元/㎡

4、D1：1400万元/亩楼板价12500元/㎡2007年6月D3:1608万元/亩楼板价20000元/㎡2007年11月F（商办）：1683万元/亩楼板价7498元/㎡为引进世界顶级商业地产开发商，价格较低。2008年1月周边住宅价格土地价格2000年上海市示范居住区定位，供应配套商品房2003-2005年隆杰、银雁、国云、建德等公司通过建设市政配套换土地7000-9000元/㎡8000-10000元/㎡12000-15000元/㎡14000-17000元/㎡18000-42000元/㎡2500-300

5、0元/㎡4000-5000元/㎡板块市场变化通过成功的土地运营推广，城区土地出让取得轰动效应，屡次上演“面粉比面包贵”局面，掀起“新江湾城现象”，城区土地价格迅速攀升，土地价值得到实现。产品的升级，使板块房地产市场实现了价格升级、客户升级板块市场变化从06年发展至今，板块的房地产市场已经发生了质的转变，实现了全面升级2006年以前2006-2007年2008年2009年市场孕育期板块成长期高端导入期阶段发展高点交通配套依靠私家车通行板块内无基本配套M3、M8延长线贯通五洲大道通车M10号线施工地面公交

6、改善M10号线年底通车，届时板块交通将彻底改善代表项目建德国际公寓雍景苑一期合生江湾国际公寓涵碧景苑华润橡树湾加州水郡价格表现8000-10000元/㎡12000-16000元/㎡18000-22000元/㎡38000-42000元/㎡24000-30000元/㎡产品属性小高层公寓常规户型小高层公寓户型丰富小高层公寓叠加别墅小高层公寓舒适型平层产品客户变化周边（中原等）居民杨浦及北区客户导入外区及市中心中高端客户导入外省市客户导入，境外客户开始关注这个市场2006年以前市场孕育期2006-2007年板

7、块成长期2008年高端导入期2009年阶段发展高点建德国际公寓雍景苑一期合生江湾国际公寓涵碧景苑华润橡树湾加州水郡房型面积占比房型面积占比房型面积占比房型面积占比1R60-909.6%1R70-900.5%---－－－2R80-12050.6%2R90-13012.2%---2R110-13023.6%3R120-14034.5%3R120-16040.6%3R130-16074.5%3R160-19047.1%4R140-1501.3%4R150-25038.7%4R170-1800.3%4R190

8、-31028.5%复式200-2504%复式150-3508%叠加150-25025.2%复式250-3501%随着板块开发的成熟，客户由首次置业变为首改客户到再改客户，产品发生了质的飞跃，户型也随之变得更为舒适（面积范围逐渐增大）户型面积变化—客户置业的户型产品向舒适型靠拢2006年以前市场孕育期2006-2007年板块成长期2008年高端导入期2009年阶段发展高点新江湾城公寓价格走势010000200003000020060120070120080