万科报告分析62

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1、型山•苹庭❷期个案分析报告万科魅力之城2008-6-2案号案名调查日期制表人：发展商：一_镇江润南置业冇限公司行销企划：上海新联康规划用途：住宅工地位置：檀山路西侧物业管理：上海力科物业管理有限公司销售电话：0511-85611111基地而枳：315137.00平方米总建而积：5555.46平方米在售面积：11140.06平方米容积率：1.07规划楼层：9+1规划户数：54户在售户数:54单价范围:4600-5700元/平米平均单价：5200元/平方米在售总价：47369919.36规划而积：89-一136.63主力而积：89和111.66主力总价：4

2、5万-55万公开日期：2008.5.10交付日期：2009.12工程进度：框架封顶销售率：61%优恵方式：团购优惠（去化前期剩余房源）环境分析1、综合环境居住氛围：周围是农村，房岸H前冇部分交付商业环境：主要自己做商业，R前比较湮，以后有规划就学条件：江苏科技人学南校区、镇江中学就医条件：中山医院公园绿地：市民广场、南山风景区其它：新的行政中心、展览中心环境综合评述:木案周边环境优羌，无丄业污染，靠近新的行政中心、展览中心且少南山遥遥相望。但周边牛:活配套较缺乏，除自身配套的•些会所及商业除外，没有其他的生活设施。居住飢閑较差，只是I边何•些在建或尚未

3、交付的小区。就页条件也不佳，与本案相比离市区较远。产品力分析（超大型:总建20万以上大型:12-20万1、规划理念"□优H□一般□较差中型:5-12万小型：5万以下社区规模J□超大型□大型□中型□小型景观设计：口本市埔代表景观述求：口式风格会所规划：窣内协温游泳馆、健身会所代表会所述求：第一家室内协温游泳馆公建配套：幼儿园、小学、初中规划展览馆代表公建配套：2、产品塑造：丁□优良□一般□较差主力房型：二房二厅一卫房型述求：主力而积：89.47外观立而：涂料、而砖建材设备：电梯、窗户特别强调：□、'门II梯装修品质：高档装修标准：精装修物业管理：万科物业

4、管理费用：车库费用：车库7・8力（租地面：80元/月地下：120元/月）3、面积配比J□优良□一般□较差房型/面积2/2/1/89.47户数/比例27户/50%房型/面积户数/比例3/2/1/111.6618户/33・33%2/2/1/69.89户/16・66%产品力综合评述：房型设计较合理，无浪费面积。面积比较适中，像89.47这种房型做到南北通透冃首付只要20%这点比较能够吸引总分客源。山于是精装修的房了，在选林上面也比较注匝，能使一部分客户产生兴趣。但也山于是精装修的房了也会使部分客源流失，町能是因为担心工程质凰等一些问题。销售分析价格立位：偏咼

5、付款折扣：（附说明）平均单价：5500>L/m2单价范围:4600-57007G/m2行情差价：周边无此类精装修房楼层差价：80-1507G/m2楼栋差价：朝向差价：SP活动：促销方式：开盘当天送2万，送储藏室媒体分析J□优良□一般□较差媒体发布：户外据点、京江晚报主打媒体：报纸大牌广告媒体述求：精装修房的优势主诉求语：全面解决居家方案卖点：稀有粹装修去化分析□优良□--般□较差去化房型：2/2/1去化原因：房型经济实用，通透性好左化楼层：2・5层去化原因：楼层羞价人，中低楼层单价便宜，而11采光比较好客源分析□定位准确J□一般□偏差较人客源□全市J□

6、区域买气□强烈J□一般□较差主力客源:周边小区、二次置业客户组数：2组竞争力分析利多：1.万科的品牌效应比较大.2.精装修房，可以吸引部分喜欢新鲜事物的客源3.小区规模较大，自身配套较为齐全。4.由于周边没有这种粘装修的房子，所以在价格上可以不必拘束。5.在周边样板房较少的悄况下做了样板房，满足部分客户先看成晶的欲望，成交机会更大利空：1.粘装修房对丁•开发商来讲是利也是弊，好在新鲜，弊在镇江人的心理还是少部分人能够接够淸装修的，在粘装修房最近经常在电视上眾光的悄况下，现在做粘装修房比较冒险。2.65#靠在马路边上，可能会较吵。4.离闹市区较远，出行不

7、便，牛活不便。（仃私家乍除外）幣改建议：1.开盘时间赶在房展会前。2.交通方面，可适当增加些交通路线。万科5月份团购优惠说明一、活动时间：2008年5刀31日一6刀8日:参与团购活动的房源19一22#,34—35#,39#,41—48#,60—61#楼可售启源。一】、参与活动条件：须在2008年5川31口至6丿J8口活动期间，凡成功认购氛江魅力Z城住宅并在约定时间内完成签约的客户，均可参加本次活动。四：活动细则：1、凡在活动期间，符合活动条件的意向客户至镇江魅力Z城销售中心成功认购住宅单位，可亨受房屋对外公布总价基础上减少1%的优惠或加两力元赠送储藏窣

8、的优惠；另外，购买顶层带阁楼户型，可再额外亨受2%优惠；在此妹础上可以同时亨受万客会银卡、金卡