房价走势分析

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1、青岛房价将向何方走？2011.8.32008年，青岛房价在市民一片兴叹声中走过。今年一、二月份,我市房价在稍许沉默后又开始上涨，并出现了加速的态势。在我们的客户中，大家问的最多的话题就是，房价都这么高了，还能涨吗？我们该不该买房子？作为一名从业多年的地产投资人士，我想借这个机会跟大家交流一下对这个问题的看法。第一个问题，是什么因素在推动青岛房价上涨？在这里，我想给大家提供两组数据。一是，涉及买房动机方面的数据。从我市房产中介机构业务统计数据来看，我们的客户买房的原因主要分为：自住的，占55%;改善性的，占25%;投资的，占15%;投机炒房的，占5

2、%。这组数据说明，在众多的买房客户中，属于买房居住这样的刚性需求达到了总需求的大约80%左右，刚性需求比深圳、广州、杭州等地要高出15%。应该说，老百姓的居住需求，还是支撑房价的第一大因素。虽然有一定的投资、投机行为，但还没有超出正常的比例范围。二是，涉及是哪些人买走了房子方面的数据。从统计结果来看，我们的客户，也就是在青岛买房子的人群主要是：青岛客户，占70%;省内客户，占10%;省外客户，占20%。这说明我市外来人口在买房的客户中达到了将近三分之一左右，这是一个很大的比例！此外，近十年来，我市每年都有六、七万名大学落户青岛。目前，山东省总人口

3、为9470万人，是全国第二大人口大省（河南第一），据预测我省人口高峰值肯定会过1亿。我们正处在城市化进程的快速发展期。这么多的人口，尤其是具有一定经济实力的人群，会到哪里去？我想，这里不言自明，要相信青岛在中国北方的魅力，青岛优质的公共配套恩那个狗提高人们的生活质量，这样的土地更值钱，也正所谓物以稀为贵！从某种意义上说，青岛己不仅仅是青岛人的青岛！沿海地区人口增长速度肯定会高于内地，青岛肯定会高于北方其他城市。很多外地人看中了青岛的优美的自然环境、良好的气候和经济社会发展前景。第二个问题，房价会不会下跌？我想关于房价下跌的说法，首先最直接的方面，

4、大家可能出于政府对房价调控政策的关注。温家宝总理在今年全国“两会”记者招待会说，本届政府有能力、有信心保证房地产市场健康平稳发展。大家要注意，温总理的话是健康平稳。也就是说，政府调控房价一个根本出发点是稳定房价、抑制投机炒作，同时通过加大经济适用房、廉租房建设，使居者有其屋，而不是让房价急剧下滑、城市贬值、经济动荡、人心思危。我想，从政府角度讲，无论是涨还是跌，都会希望市场是稳定的、健康的，不可以每年以30%的速度暴涨，也不可以急剧下跌。即使房价在短期内有所回调，也该是平缓的软着陆。其实，对政府来讲，简单的让房价跌下来很容易，只需要不让银行发放住

5、房贷款就可以实现。当然，最有信服的观点是，政府对暴涨的房价一定会采取宏观调控政策，比如，贷款利息就可能提高，提高二套房，三套房的首付比例和更高贷款利率（采取差别利率），增加交易环节的税费，甚至开征物业税等等。这些政策一旦推出会使买卖双方出现观望,大家会出现房价降低的预期。政策出台后，观望期一般是3-9个月。买卖双方开始博弈，这时房价会有松动的空间，观望期越长’议价空间变大，开发商定价也开始变化，会搞些促销等，博弈的结果取决于供需关系的是否真正达到平衡，惠百家不动产认为政策的调控很难改变需求大于供应的基本情况，最终房价可能在短暂的回调后重新走上上涨

6、通道。在观望期结束后，一些因观望而累积的需求集中释放，房价又出现新一轮上涨。新的上涨幅度取决于通胀情况、宏观经济运行情况。从目前全球范围看，通胀情况是普遍存在的，近期油价、家电都在上涨，工人工资近二成的上涨都使CPI面临严峻压力。从美国的经济数据看，就业人数和房地产市场都出现好转，全球整体经济回暖已成定局，宏观经济面在经历2008年的金融危机后出新了新的好转趋势，这种趋势也将维持几年。房屋供求关系出现基本平衡，房价才能处于平稳状态。房价长期大幅度下跌会出现在经济危机发生时，反之，房价的大幅度，长期的下跌会导致宏观经济出现困境。楼市的大跌并不能给市

7、场与民众带来好处，也不会给国家经济的发展带来好处政府的调控信号告诉我们，政府希望更多的人能借助贷款，合理地解决住房问题。所以稳定健康的房地产市场符合国家和人民的共同利益。暴跌暴涨都不会是政府和人民希望发生的。另外有一点值得关注：在买卖双方博弈的过程中，普通购房者很难采取逢低买入的策略，就怕自己买了个高价，而是一味等待，直到房价开始新的上涨，涨到发现多数人开始行动时，才蜂蛹购买，这就是普通投资者追涨杀跌的典型心理。鉴于这种心理因素在任何时间都存在，建议大家自主住房者还是早点买房为最佳选择。从未来一个较长的时间看，房价上涨还远没有结束。不要被一时的调

8、整蒙蔽。第三个问题，面对扑朔迷离的房地产市场，我们如何拨开重重迷雾，找到正确的方向和出路?关于对未来房地产市场和房价的预测，可以说是众说