华曦大厦策划案

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1、第一部份市场分析1一、2004年广州楼市概况2二、2005年广州楼市预测6三、2004年度东山区市场分析1211第二部份项目定位2622一、项目概况2723二、SWOT分析3025三、目标客户定位3631四、项目形象定位4337五、价格定位4539第四部分项目建议4540一、项目规划建议5042二、户外包装建议5042三、售楼部包装5244四、样板房包装5648五、附加值建议6153第五部分营销推广部署6557一、工程节点6658二、总休推广策略6658三、营销推广部署6860四、营销费用预算7668五、资金冋笼计划7668六、促销措施的运用力69第一部份市场分析

2、、2004年广州楼市概况(-)2004年1-11月房屋交易情况面积单位：万平方米十区原八区2004.112004.1-112004.112004.1-11全市厉屋成交登记面积163.141776.02110.311224.90其中：预售商品房95.041034.0262.43694.48二于•房68.10742.0047.88530.42全市房屋成交登记金额69.22717.0953.73566.36其中：预售商品房50.13513.6538.48402.07二手启19.09203.4415.25164.29注：房屋交易包括商品房交易和二手房屋交易。(二)2004

3、年1-11月商品房批准预售和预售成交情况2004年1-11月各用途商品房预售和成交情况2004年1T1月各区域商品房预售及成交情况曲房管局公布2004年1-11月各区商品房预售及成交情况口J看到天河区的消化量大大高于推出量，成交量是批出量丼不多2倍。这表明了市场前期的存货量得到进一步消化，另一方面市场仍然存在较大需求量，房地产M场处于供销两旺的状态。其中住宅仍是房地产的主流产品，住宅市场前景看好，老八区的1「1宅市场成交量同样是批出量的2倍，再一次表明了住宅市场消化能力非常强。（三）2004年1-11月各区一、二手住宅成交均价情况各区预售住宅成交均价各区二手住宅成

4、交均价预售住宅一手成交均价不断增长，比2003年同期增长达10%,与2004年上半年相比増长达5%,2004年增长速度比去年快，而二手成交均价增长相对较为平稳，只有荔湾区升幅较大，与2003年同比增幅达21%。而天河区的楼价不断上涨，-•手升幅最大，二手价格相对平稳。（四）住宅市场交易情况十区原八区2004.112004.1-112004.112004.1-11全市住宅成交登记面积135.101376.8194.35994.83其中:预售住宅84.95890.2957.35621.23二手住宅50.15486.5237.00373.60全市住宅成交登记金额56.8

5、2545.7250.34444.66其中：预售住宅42.24410.4038.48330.14二于住宅11.58135.3211.86114.522004年商品房预售许可证来看，原八区的商品房预售较去年同期冇减少的趋势，但十区的商品房预售却较去年同期大大增加。说明，广州随着大广州的开发战略，花都区和番禺区的供应量越来越多，I口城市屮心的供应量相对减少，I口城屮心供缺口将渐渐拉大。从房屋交易情况来看，原八区的商品房预售虽然减少，但成交却有所增加，说明广州近年房地产形式一片大好，原八区消化了以往大量的空置物业。从成交价格情况来看，全市楼价呈上升的态势，全市的总体均价已

6、达5789元/nV,其中楼价最高的是东山区6689元/nf,其次为天河区达6666元/nf,是老八区楼价中壇幅最大达到26%,越秀区格价同比却惊人地下降了25%。（五）小结2004年广州楼市整体销售畅旺。主要有以下三大特点：第一，从利好因素看，今年上半年广州中亚成功，给广州楼市注入新的概念及利好元素。随着非典因素的减退，居民购买住宅偏爱丁•综合素质高的住宅來提升居住品质。预测未来会出现居民回归市区的趋势。第二，从供需情况看，老城区供应量减少，花都、番禹等外区域的供应量增加，受环境、教育、配套以及楼价上升等因素的影响，居民回流都市的趋势促使，老城区成交量上升，空置率

7、下降，供需两旺。第三，从销售势头看，与去年相比，今年显得强劲十足，在东山、天河的姝江新城等区域，新盘的消化速度加快，富力、城建等大发展商共同托市，楼价上扬。二、2005年广州楼市预测(-)全年商品房供应量持平略降2004年广州市全年的供应量约为930万平方米，比03年有所下降，预期05年为900万平方米左右微下降，但由于需求及消费力强劲，供应量较难大幅度卜降。广州市商品房供应走势单位：万平方米整体上，商品房供应量与04年相接近，主要原因冇：(1)发展商经过04年的调整，基本上适应宏观调控政策，并寻找到新的需求市场进行商品房开发，因此，供应量不会有大幅度减少。(2)

8、广州市周边