碧桂园项目营销策划报告房地产策划

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1、目录第一章、济南市房地产市场分析一、济南市历年住宅市场分析二、2006年济南市房地产市场分析三、济南住宅市场未來走势分析第二章、项目区域市场分析一、济南西部市场特点分析二、西部区域供应市场分析三、西部房产市场发展趋势分析四、典型项目分析第三章、项目分析一、项冃基本技术指标一览表二、项目SWOT分析第四章、项目定位分析一、市场定位二、目标客户定位三、价格定位第五章、项目营销及推广分析一、营销策略二、营销推广主题三、媒体策略第一章、济南市房地产住宅市场分析一、济南市历年住宅市场分析（一）济南市历年住宅供应市场分析1、房地产市场供应量分析

2、□投资额（亿）1）2003—2006年1-8月份住宅市场投资完成情况:年份2003年2004年2005年2006年1-8月投资额（亿）74.187.196.271.8同比增长17.5%10.4%39.2%2）2003—2006年上半年住宅竣工面积:年份2003年2004年2005年2006上半年竣工面积（万平方米）254.3246.373283.2同比增长26.2%□竣工血积（力平方米）2006年济南市确定今年商品住宅施工面积约800万平方米，竣工面积将达到380万平方米。商品房施工血积980万平方米，其中商品住宅施工面积800万平

3、方米；新开工面积400万平方米。2003-2006年，房地产投资稳步增长，这说明房地产开发企业对济南房地产市场充满信心，对整体市场环境看好。虽然受到宏观政策的持续影响,但各项指标表明济南房地产市场并未受到很大影响，市场正在向着更加健康、规范的方向发展。2、2005—2006年上半年，济南房价走势T-同比増幅（％）一♦一年累计均价（元/平方米）商品住房均价与增幅走势据统计，2006上半年商品住房成交登记6746套、面积91.95万平方米、金额27.69亿元、均价3012元/平方米，同比分别增长21.6%、23.7%、42.6%和15.

4、3%。（二）历年房地产市场需求分析□销售面积（万册）1、2003—2006年济南房地产市场销售量统计:年份2003年2004年2005年2006上半年销售面积（万nf）110176204110.7虽然受到国家宏观调控的影响,2003—2006年济南房产市场销售面积仍然稳定增长，特别是2003-2004年销售增长幅度更是创下新高。2005年的统计口径有调整，按实际同比应略有下降。销售量的增长是房产市场健康发展的最好佐证，也是刺激投资的最直接动力。2、济南房地产市场需求量预测2003—2005年城市居民人均居住面积:年份2003年人均占

5、有量（打）18.852004年2005年19.519.818.219.819.619.419.21918.818.618.4□人均占有量2003年2004年2005年2005年济南市区人口在251万，5年后，人均住房面积至少要达到28平方米，即每年每人增加住房面积1平方米；到2010年济1=1南城区人口将增加到300万，平均每年增加11万人，这样今后5年就需要2500万平方米的住房。城市人口的增长，进一步扩大了住房的需求空间。二、2006年济南市房地产市场分析(―)2006年上半年新增供应量分析本公司通过充分市场调研，得出以下统计数

6、据:供应量统计2006年上半年济南住宅市场运行平稳，新增供应量较人，新开盘项口约有14个，其中6个项目为原有楼盘的后续开发，8个项目为全新楼盘，总体供应量为200万平方米，较去年同期大幅上涨。主要分布在东部、西部区域，物业类型均为普通住宅。2、供应区域分布从新盘的供应区域来看，南部和东部、西部是上半年最活跃的三个区域。其中东部、西部本季度新盘供应量规模相当，北部全新项冃湖光山色，一期总建筑面积5万平方米。3、供应价格分析价格分布从上半年新增楼盘价格分布来看，以中高档为主，普通住宅价格主要集中在4000-5200元/平方米，高于冃前市

7、场整体均价，从而对整体价格起到拉升作用，预计未来市场价格仍会保持上升态势。4、供应产品分析供应产品分析从供应产品来看，上半年新增楼盘以普通住宅为主，并有别墅项冃上市。建筑形式上，普通住宅中多层、小高层、高层均有供应，且三者比例相差不人，可见国家严控土地政策效力日益凸显，用地强度加人；此外上半年新开盘的别墅项目，其建筑形式主要以叠拼为主，还有少量的联排和双拼。(-)2006年济南房产需求市场分析以下调查数据是，2006年春季房展会期间，我公司对济南房地产市场需求状况开展了一次专项调查，共发放调查问卷近2000份，收冋有效问卷1879份

8、。1、购房者对区域认可程度分析区域东部南部认可程度(%)3523中部西部北部201210从调查数据可以看出，购房者东部与南部区域认可度高，两项比例之和达到55%,购房者对北部区域的认可程度仍不尽乐观，只有10%的客户会考虑在北部区域购