碧桂园项目营销策划报告.doc

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1、目录第一章、济南市房地产市场分析…………………………..一、济南市历年住宅市场分析…………………………………二、2006年济南市房地产市场分析……………………………三、济南住宅市场未来走势分析………………………………第二章、项目区域市场分析…………………………………一、济南西部市场特点分析……………………………………二、西部区域供应市场分析……………………………………三、西部房产市场发展趋势分析……………………………………四、典型项目分析………………………………………………第三章、项目分析……………………

2、………………………一、项目基本技术指标一览表…………………………………二、项目SWOT分析……………………………………………第四章、项目定位分析………………………………………一、市场定位……………………………………………………二、目标客户定位………………………………………………三、价格定位……………………………………………………第五章、项目营销及推广分析……………………………..一、营销策略……………………………………………………二、营销推广主题………………………………………………三、媒体策略………………

3、……………………………………第一章、济南市房地产住宅市场分析一、济南市历年住宅市场分析（一）济南市历年住宅供应市场分析1、房地产市场供应量分析1）2003—2006年1－8月份住宅市场投资完成情况：年份2003年2004年2005年2006年1－8月投资额（亿）74.187.196.271.8同比增长17.5％10.4％39.2％1008060投资额（亿）402002003年2004年2005年2006年1－8月2）2003—2006年上半年住宅竣工面积：年份2003年2004年2005年2006上半年竣

4、工面积（万平方米）254.3246.373283.2同比增长26.2％800600400竣工面积（万平方米）20002003年2004年2005年2006上半年2006年济南市确定今年商品住宅施工面积约800万平方米，竣工面积将达到380万平方米。商品房施工面积980万平方米，其中商品住宅施工面积800万平方米；新开工面积400万平方米。2003-2006年，房地产投资稳步增长，这说明房地产开发企业对济南房地产市场充满信心，对整体市场环境看好。虽然受到宏观政策的持续影响，但各项指标表明济南房地产市场并未受

5、到很大影响，市场正在向着更加健康、规范的方向发展。2、2005—2006年上半年，济南房价走势据统计，2006上半年商品住房成交登记6746套、面积91.95万平方米、金额27.69亿元、均价3012元/平方米，同比分别增长21.6%、23.7%、42.6%和15.3%。（二）历年房地产市场需求分析1、2003—2006年济南房地产市场销售量统计：年份2003年2004年2005年2006上半年销售面积（万㎡）110176204110.7250200150销售面积（万㎡）1005002003年2004年2

6、005年2006上半年虽然受到国家宏观调控的影响，2003—2006年济南房产市场销售面积仍然稳定增长，特别是2003-2004年销售增长幅度更是创下新高。2005年的统计口径有调整，按实际同比应略有下降。销售量的增长是房产市场健康发展的最好佐证，也是刺激投资的最直接动力。2、济南房地产市场需求量预测2003—2005年城市居民人均居住面积：年份2003年2004年2005年人均占有量（㎡）18.8519.519.819.819.619.419.219人均占有量18.818.618.418.22003年2

7、004年2005年2005年济南市区人口在251万，5年后，人均住房面积至少要达到28平方米，即每年每人增加住房面积1平方米；到2010年济南城区人口将增加到300万，平均每年增加11万人，这样今后5年就需要2500万平方米的住房。城市人口的增长，进一步扩大了住房的需求空间。二、2006年济南市房地产市场分析（一）2006年上半年新增供应量分析本公司通过充分市场调研，得出以下统计数据：1、供应量统计2006年上半年济南住宅市场运行平稳，新增供应量较大，新开盘项目约有14个，其中6个项目为原有楼盘的后续开发

8、，8个项目为全新楼盘，总体供应量为200万平方米，较去年同期大幅上涨。主要分布在东部、西部区域，物业类型均为普通住宅。2、供应区域分布从新盘的供应区域来看，南部和东部、西部是上半年最活跃的三个区域。其中东部、西部本季度新盘供应量规模相当，北部全新项目湖光山色，一期总建筑面积5万平方米。3、供应价格分析从上半年新增楼盘价格分布来看，以中高档为主，普通住宅价格主要集中在4000-5200元/平方米，高于目前市场整体均价，从而对整体