合同评论贵州大学

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1、2015—2016学年第一学期题目不动产一物二卖问题研究之评论专业年级法律硕士（非法学）2班小组第七组姓名刘昆2014020394指导教师胡卫副教授二O—五年12月不动产一物二卖问题研究Z评论对于这篇文章，我首先想说的是题材问题:不动产一物二卖着实是个普遍存在且十分严重的问题，就笔者的亲身经历来说，就已经亲眼见到过数次一房二卖的情况,一套房了被房地产商卖给两个业主，其至有在一房多卖之后携购房款款逃逸的情况存在。况且，在房价业已飙升至顶点的状况下，一套房的价格甚至需要一个普通家庭十几年的积蓄，在付出如此大代价之后得不到房屋产权，这无疑

2、大大增加了社会的不稳定因素。而即便是对于富人來说，前儿天的一个新闻也恰好反应这个问题：西安做生意的□肃籍女子谈女士分四次花近千万元在周至县加州阳光二期购置的57套房，萇屮44套房有问题：16套房不存在，另外28套被开发商又卖给他人或待售，就算富有，也经不起这样忽悠。由此可见，这个选题就是十分贴合社会现实，能够为社会实际问题的解决提供一些引导和借鉴。那么，在拜读许德风先生的《不动产一物二卖问题研究》Z后，深深觉得许先牛文章的思路甚是严谨缜密。木篇文章主体上以保护第一买受人的合法权益为第一要义，首先分析了在不动产一物二卖中的合同救济问题

3、，不动产一物二卖的问题本质上属于合同违约的问题，所以首先从合同救济的角度來对第一买受人的利益进行维护是再恰当不过的。文章先阐述了根据我国相关法律的规定，即第一买受人可向出卖人请求违约损害赔偿。同时指出我国现行违约损害赔偿计算制度在处理不动产一物二卖案件时有着明显的不足，虽然在合同法小规定了赔偿实际损失的原则，但是在实际应用屮常常将赔偿款限定得很低，保留态度明显。Z后给出了国外的解决方案：获益交出请求权。在英美法系基于“衡平信托”，而在德法等大陆法系国家则以成文法形式规定“代偿请求权”。追根揭底都是出卖人将在后续交易屮获得的利益交于不

4、能获得不动产的第一买受人。而对于同为成文法体系的中国来说，“代偿请求权”不失为一种可以考虑的解决方式。之后许先牛在文中指出在不动产一物二卖中,重点是判断第一买受人与第二买受人何者获得该不动产所有权。转而讨论不动产一物二卖中的物权变动问题。文中讲到我国一房二卖的实务纠纷常常是第二买受人先于第一买受人进行登记公示并获得该不动产物权侵害第一买受人权利的情况。在此作者表示基于我国登记簿质量参差以及不动产权属状况复杂而不明晰等事实情况。我国现阶段以登记为判定物权归属的绝对标准不妥当。而在认定第二买受人是否善意的问题上，作者希望加上第一买受人交

5、易时间以及交易标的物两重限制。即对于第一买受人物权的判定应遵从第一次购买合同成立时的法律之规定。在某些特殊类型的房屋和土地的物权确定上，适当承认占有的转移可导致所有权变动。在文章的最后一部分作者讨论了在恶意串通与竞性购买两种情况下的不动产一物二卖中的侵权救济。出卖人与第二买受人共谋串通的情况下自不必赘述，而在第二买受人竞争性购买的情况下，作者则主张以“故意违反善良习俗”为由对第一买受人提供救济。文章由浅入深，先是主张违约责任保护第一买受人利益，而后对我国的不动产物权的界定提出看法，最后又主张侵权救济作为对第一买受人的“兜底性救济”。

6、文章虽好，但是仔细阅读过后，我斗胆以自己的视角对文屮所述提出自己的儿个疑问。一、作者建议我国借鉴大陆法系“代偿请求权”的救济方式。但是这种方式据我看来并不完善。首先是在一种极端情况下，即所谓第二买受人所付价款由于各种原因低于第一买受人所付款项，那么这种“代偿请求权”明显的不能适用。第二呢,带入现在的社会实际來看，开发商们往往在商品房述没有建设好的情况下就开始了房屋的销售工作，从付款到交房经历2,3年的请款并不罕见。而若在房屋建设期间放假持续上扬。我们假设，第一买受人购置某套房屋时为2000/平米，而之后该房屋又被开发商以2500/平

7、米的价格卖给了某乙（即第二买受人），2年后（此时该小区房价已经为4000/平米），该房屋交房，随后某乙首先做了房屋登记，卬乙二人在房屋归属上产牛争议。此时毫无疑问该房屋的物权归属于某乙所有。但是，第一买受人的“实际损失”是第二买受人买房时的价格差额吗？这个差额却是开发商也就是出卖人的获益所得。也就是说在这种情况下。第一买受人的实际损失定不能北出卖人的所得利益来完全清偿。所以我认为，第一买受人的实际损失的计算应当是，其获知并确定自己不能获得标的不动产时期的市场价格与第一买受人所付价款的差额。这样如果市场价上升，第一买受人收到了损失。那

8、么不论第二买受人以多么低的价格购入此不动产，第一买受人都能获得恰当的救济。而如果在第二买受人所出价款远高于同时期市场价的时候，怎应当按照第二买受人所付价款与第一买受人价款的差额进行救济，即“获益交出”。二、作者一直重复我国现在不动产权