大都会项目全程策划报告

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1、大都会项目全程策划报告十堰首席CITYMALL引领商业未来深圳［赛诺威•互视觉］联合机构二零零七年十一刀目录第一部分市场分析02-34第二部分项目分析35-45第三部分项目定位及产品规划46-72第四部分规划调整建议73-88第五部分营销策略89-109第六部分整合推广策略110-128第七部分招商策略129-139第八部分销售管理140-144第一部分市场分析一、十堰城市概况十堰市位于湖北省西北部，辖五县一市两区和一个经济技术开发区，即娜县、娜西县、竹山县、竹溪县、房县、丹江口市、张湾区、茅箭区和口浪经济技术开发区。全市国土总面积2.36万平方公里，

2、总人口346万。2005年城市人口为50.7万人。2004年，全市全年社会消费品零售总额首次突破百亿大关，达到105.68亿元，比上年增长13.4%,高于全省平均增幅0.3个百分点，十垠人均GDP已突破1000美元。2004年十垠社会消费品零售总额已突破100亿元，居民消费水平稳步提高，十堰居民可支配收入达到9520元。因车而建、因车而兴、因车而名的车城十堰，除了有“东方底特律”之美誉外，也是一座灵山秀水环抱、四季风景迷人的山城、旅游城，是鄂豫川陕渝毗邻地区的中心城市。十堰市是国家重要的汽车生产和科研基地，是以发展旅?蔚鹊胤叫宰试床窒滴循鞘亩踉卜、、掠

3、连鑼诘闹匾循行某鞘小9◊抵饕織且允星濂钠嫩挡審滴循踢姪劳新糜巍⑺捷纭17•痔亍⑸種镇揭「鹊胤叫宰试捶(17)咕厨茫婪糜喂§茉饕兪晕洙鄙轿偃類罚派低晨傩⑹杏蚓暗恪？十堰城市规划用地布局结构为带状组团式布局，1999—2010年城市规划划分西部组团、中部组团和东部组团。？组团原则：积极充实西部组团，提高完善屮部组团，重点发展东部组团。规划期内城市用地向东发展到口浪为止。二、十堰宏观房地产市场发展分析近年来，十堰市房地产业进入了快速发展时期。据统计，截止2004年底，全市注册房地产开发企业200余家，其中，市区120余家；房地产开发投资额达到11.75亿元；

4、2004年施工面积达208万平方米。今年1—5月房地产开发投资总额达到4.6亿元，施工面积为163万平方米，累计竣工面积8.7万平方米，房地产业已成为拉动国民经济增长重要力量。2004年十堰城区房地产供需两旺，商甜房成交量达52.64万平方米，与2003年的45.12万平方米相比，增幅高达16.6%,市场呈现一片繁荣景象。1.十垠市房地产市场供求两旺，价格持续走高随着居民对住宅的需求和改善居住环境的愿望日益增强，投资者和购房人十分看好房地产的发展前景。业内人士估算，十堰市商品房年需求量在70-90万平方米，并且以每年10%的速度递增，而每年商品房的竣工

5、而积只有5()万平方米。正是这种旺盛的市场需求促使十堰市城区商品房价格近儿年来以15%的速度上涨。二是十堰市是一个丘陵山地城市，较为平整的土地十分珍贵。土地及开山平地的成木占房价的比重很高。约占到三分之一。以十堰市北京路为例，前几年这里的土地价格是30万/亩，今年四月初，其中一宗地已竟拍卖至108万/亩。土地成本的增加必然导致房价上涨。三是高收入、高消费也是推动十堰市房价上涨的一个重要因素。十堰是一个移民城市、汽车城市、消费城市，独特文化氛围，构成了独特的消费习惯。“不求最好，但求最贵"成为一部分追求时尚人士的消费理念。十堰市2004年在岗职工人均工资

6、14650元、CPI（居民消费价格指数）为5.1,这两项指标仅次于武汉位于全省第二。2.新政出台后，十堰房地产市场上涨放缓、销量出现回落今年以来国家实施了一系列的宏观调控措施，如央行提高房贷利率和首付比例、国八条及5.11号文件等，这给整个中国房地产市场带来最肓接影响，一些大型及经济发达的沿海城市如北京、上海、深圳、广州等地产旗帜区域影响显著。作为相对中部的十堰市，在大环境影响下也略有波动,房价的上涨已经放缓。新政策的进一步落实将使人们对于房价的心理预期有所下降,人们的购房行为更加理性化。市区一季度商品住宅平均价格为1609元/平方米，环比增长4.7%

7、,二季度均价1577元/平方米，环比下降2.0%o十堰商品房的销售量出现回落，各售楼处年初以来人头攒动的热闹场面基木不再，咨询房价的电话铃声也安静了许多。4—5月份商品房的预售率和实际销量分别冋落了10%—20%左右，持币观望的人群在增多。尽管有此短期效应，但总体来看当前十堰市房地产市场仍呈现供需两旺局势，在需求的不断促进下价格也将一路上扬。究其原因如下：一方面是老百姓对住宅的需求增加，购买力增强；另一方面，十堰市人民对当前居住环境改善的迫切愿望在即，加之投资者及购房者对楼市的普遍看好。据估计，十堰市商品房年需求量在90万平方米左右，并II以每年10%

8、的速度递增，那么每年约50万平方米的竣工面积势必造成供不应求Z势。从此种情形來看，长线市场中十