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1、城市化与中小城市房地产发展主讲祝华军同济大学土地经济与农村发展研究中心主任主要内容一、城市化浪潮与房地产业二、中小城市房地产市场的特点三、中小城市房地产开发的机会与陷阱四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议五、上海市周边中小城市房地产市场简介一、城市化浪潮与中小城市房地产业1．中国开始进入城市化加速发展时期城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发展的时期。2004年我国城市人口已达5.2亿,城市化率为40%左右,已经进入加速发展期。按照邓小平的设计，到2050年中国达到中等发达国家水平,初步实现现代化的目标要求,中国的城市化率要达到7
2、0%-80%。这意味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%的速度增长；也意味着在这46年内,中国有7.2-8.8亿人口从农村转移到城市,平均每年达1500多万人；更意味着每年需要至少5亿平方米的住宅建设。2．政府有中小城市偏好的城市化方针1980年国务院批转《全国城市规划工作会议纪要》,制定出“控制大城市规模,合理发展中等城市，积极发展小城市”的方针,我国进入推进城市化的阶段。1990年代大体延续了上10年的城镇化政策。1990年4月1日开始实施的《城市规划法》中,提出“严格控制大城市规模,合理发展中等城市和小城市”的方针。2000年10月,在
3、中共中央关于“十五”计划的《建议》中,提出要不失时机地实施城镇化战略,同时指出要走大中小城市和小城镇协调发展的道路。城市区域分布和非农人口规模等级结构(%)区域分布规模分布全国东部中部西部全国东部中部西部合计10044.537.318.3100100100100超大城市10053.823.123.122.41.22.5特大城市10051.933.314.84.14.73.63.3大城市10047.249.13.888.510.51.7中等城市10047.735.816.532.935.831.629.8小城市10041.237.221.653.14
4、9.25362.83．城市化加速催生房屋建设高潮（1）城市化加速前后房屋问题最为突出（2）建国以来城市化与住房问题1949-79年共竣工不足5亿平方米；1980年代平均年竣工量为1.3亿平方米；1991~1995年均为2.1亿平方米；1996~1998年均竣工面积达到3.2亿平方米；1999年以来年均4-5亿平方米左右（注：各部门统计差异较大）。（3）恩格尔系数长期徘徊，住宅需求受到拖累联合国粮农组织颁布的恩格尔系数分级如下：高品质生活：20%以下；富裕：20%~40%；小康：40%~50%；温饱：50%~60%；绝对贫困：60%以上。2003年主
5、要国家的恩格尔系数：美国10.4%，日本16.5%，韩国25.1%，法国16.9%，英国18.7%，菲律宾52.1%，印度50.3%。中国2003年恩格尔系数的地区差异单位：%城镇居民农民城镇居民农民北京36.338.1湖北38.353.2天津40.140.1湖南37.254.2河北34.939.5广东38.649.8山西34.948.6广西39.955.4内蒙古34.544.8海南49.356.9辽宁40.746.5重庆41.553.6吉林39.445.4四川41.554.6黑龙江38.444.3贵州43.062.7上海44.244.0云南40.
6、359.0江苏41.143.5西藏46.379.3浙江39.243.5陕西35.843.5安徽45.752.5甘肃37.648.4福建44.748.7青海40.957.9江西43.054.5宁夏35.748.8山东34.744.2新疆36.850.0河南36.249.7全国39.250.1二、中小城市房地产市场的特点1．城市分类与中小城市业界通常根据房地产市场的成熟程度和市场规模分类。一线城市：房地产行业的发轫地和最发达城市如广州、上海、北京、深圳、杭州；二线城市：天津、重庆和一些发达的省会城市如南京、成都、武汉、沈阳以及沿海开放城市如宁波、苏州、
7、大连、青岛、厦门等；三线城市：一些落后省会城市如贵阳、哈尔滨、呼和浩特以及地级市如常州、金华、烟台、宜昌等；四线城市：指县级市和县城，如昆山、太仓、富阳等。房地产业界通常将三、四线城市统称为中小城市；与城市规划中按人口分组的中小城市是不同的概念,包括了许多非农人口超过50万的大城市甚至非农人口超过100万的特大城市,基本相当于按行政级别划分的地级市和县级市和县城级别的小城镇；房地产业界的中小城市数量巨大,扣除4个直辖市和经济较发达的省会城市以及少量沿海开放城市,剩下的约600座城市以及2000多座县城都属于中小城市的范畴。2．中小城市已成为房地产关
8、注的热点2004年地根紧缩政策实施以来,一、二线大城市普遍出现“地荒”,使这几个城市的开发门槛大幅升高,整体的市场结构在发
