业主与业主大会复习思考题

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1、第四章业主与业主大会复习思考题参考答案1.业主的权利有哪些？业主在物业管理活动中，享有下列权利：1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4)参加业主大会会议，行使投票权；5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；6)监督业主委员会的工作；7)监督物业管理企业履行物业服务合同；8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9)监督物业共用部位、共用设施

2、设备专项维修资金的管理和使用；10)法律、法规规定的其他权利。2.业主的义务有哪些？业主在物业管理活动中，履行下列义务：1)遵守业主公约、业主大会议事规则；2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4)按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金；5)按时交纳物业服务费用；6)法律、法规规定的其他义务。3.业主自治管理有哪些方式？业主自治管理有两种方式：自主管理方式和委

3、托管理方式。自主管理的方式是指区分所有权人自行管理或成立一个管理团队来进行管理。一般当区分所有权人的数量少时，可以实行自行管理或直接管理；当区分所有权人较多时，可以成立一个管理团体进行管理。不管是自行管理还是成立管理团队管理，都可以聘请管理人员。管理人员可以从区分所有权人中择优聘用，也可以对外聘请。管理人和区分所有权人是雇佣关系，管理人获取的是工资。因此，聘请管理本质上属于自主管理。委托管理方式是指区分所有权人将物业管理业务委托给物业管理公司或第三方进行管理。委托管理可以是全部委托，也可以是部分

4、委托。委托双方通过委托合同形成委托关系，来规定双方的权利和义务。委托与雇佣的差别在于受托人获取的是佣金，而不是工资。目前小区普遍采用的是委托管理方式。4.业主大会的性质和职责是什么？业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行下列职责：1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3)选聘、解聘物业管理企业；4)决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用

5、、续筹方案，并监督实施；5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。5.业主大会会议召开的程序有哪些？业主大会会议召开遵循以下程序：1)会议筹备工作。业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。1)发布公告。业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。2)征

6、询意见或投票表决。采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决。3)回收统计意见。业主委员会通过设投票箱或者专人送达等方式回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。4)通报大会议事决定。业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。6.首次业主大会筹

7、备组的工作有哪些？筹备组要做好下列筹备工作：1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；2)参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和业主公约（草案）；3)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；5)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述1、2、3、4项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。7.何种情况下召

8、开业主大会临时会议？《业主大会规程》中规定：有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议：1)20％以上业主提议的；2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；1)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。8.业主大会作出有效决定的条件？业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方能有效。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理