关于住房保障制度研究

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1、年初以來，小国房地产市场的房价持续攀升。按国家发改委、国家统计局发布的70个大小城山房价调杏数据，4月至10月的房价涨幅分别为：5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%。这种持续上升的走势，与近年相比大同小异。不同的是，中国楼市的国际性背景日益明显。房价的外部因素今年，国家与地方通过户熨结构调整、供求比例调整、增加保障性住房建设、金融与税收等一系列于段，对房地产行业不断进行调控，但房价没有停下上涨的脚步。其中原因复杂，而一个重耍因索，是流动性过剩加剧房地产的供求紧张。在这方面，导致房价上行的外部因素不可不察。在中国经济与吐界经济联系日益紧密的情况下，中国的

2、资产价格膨胀带有深刻的全球化背景。首先，全球经济失衡严重，特别是前些年，主要经济体的低利率政策及外汇储备的增加等因素，导致流动性全球过剩。其次，今年以来，能源、矿产等资源性产品在全球范围内供需矛盾加大，价格不断走高，传导到国内，资源性产品价格上涨预期増強。上海财经人学教授钱逢胜分析，土地越来越成为稀缺资源，过多的资金追逐较少的土地，必然造成土地价格上涨。全国工商联房地产商会此前公布的《2007年3季度中国房地产市场报告》显示，70个大屮城市土地交易价格上涨15%,环比增加1.5%,其中居民住宅川地交易价格上涨16.2%。在相同的国际背景下，房地产市场成为众多•其他国家经济发展中的一个

3、令人头疼的问题。韩国为地价的“一飞冲天”而发愁，口本地价走出16年來的低谷开始上行，而英国、美国的地价尽管今年开始下滑,但在2006年以前已上涨多时，都对经济保持稳定发展带來威胁。对于中国，在人民币升值预期下,境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静的楼市，给房地产市场发展带来新的复杂性。显然，国际投行、海外基金投资中国房地产的热情高涨。知名外资中介行lit邦魏理仕的研究报告显示，仅2007年第一季度，外资收购上海物业总成交金额达38亿元。国家统计局数据显示，今年1至8月份，我国房地产开发企业利用外资371亿元，同比增长65.9%,増幅比去年同期捉高30.1个百分点。今年上半年，房地产业

4、实际利用外资规模占同期全国实际利用外资的比重达到24.1%，比2006年提高近11个百分点。德意志银行C亚洲）輩事总经理王仲何分析，进入中国内地楼市的外资已涌现三波：第一波主耍是来自香港、日本等地的亚洲资金，第二波是欧洲资金，第三波是美国、中东等地的资金，山传统的专注于一线城市，正向二、三线城市扩展。广东省社会科学院产业经济研究所不久前完成的《境外热钱在国内非正常流动调查报告》认为，越來越多的国外热钱投资到国内楼市，博弈人民币升值，刺激房价过快増长。在流动性过剩背景下,通胀预期导致手有余钱者首选买房置业,住房保障缺位使得购买力不足者也被裹挟提前入市。中国科学院壯界经济与政治研究所所长

5、余永定解释说，一方而，资本市场发展为居民调整资产组合提供了条件，居民对持冇储蓄存款的偏好降低；另一方面，随着物价水平上升，实际负利率情况越发严重，存款搬家，资金加速涌入资产市场。次贷危机的警示5日闭幕的中央经济工作会议透需出重耍信息：已实施十年Z久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”。•亚洲开发银行中国代表处首席经济学家庄健分析：“货币政策从'稳健’转为'从紧’，而不是'适度从紧’，这在中国近年来比较少见，说明宏观调控的政策分量加重。”专家认为，虽然中国经济増长形势总体比较平稳，但是房地产等一些领域仍存在信贷投放过多等问题。2007年对小国楼市产生深刻和潜在影响的外部事件莫

6、过于美国次贷危机。从2002年起，美国房价每年涨幅逾10%,2005年暴涨17%。随后，美联储不断加息,利率达5.25%后,房价开始“跌跌不休”,次级房贷难以偿还、债券信用危机爆发。一大批贷款机构和抵押贷款经纪公司破产，投资银行的高管们纷纷离职，危机至今仍在扩散。专家认为，尽管我国情况与美国人不相同，但次贷危机仍给我们敲响了警钟。有关专家称，房价快速上涨冇可能带來两方面后果：一是大量的资金和其他资源过度追逐房地产，将使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持，妨碍经济结构升级，影响长期竞争力。中国社会科学院工业经济研究所所长吕政指岀，房地产市场投资资本的活跃，将提高当地工商业成

7、本，打破资本平均利润率规律，抑制资金对企业创新的支持。二是银行房贷规模急速扩张，风险可能向金融机构转移。央行在《第三季度货币政策执行报告》中，首次对房贷违约风险发出警示，“住房抵押消费贷款増长很快，违约风险已有抬头趋势”。“但对于楼市泡沫，现在只能一点点挤出。”国务院发展研究中心的专家指出，高房价问题不仅仅是房地产行业的问题，上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及儿十个相关行业，中间还夹杂着千家万户。这决定了任何过速的“休克疗法”都是危险的，楼市调控不