关于房地产开发企业的税收筹划探讨

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1、总第601期管理观察2016年1月第2期ManagementObserver中旬出版关于房地产开发企业的税收筹划探讨胡燕菁(上海杰雍资产经营有限公司，上海200052)摘要：房地产开发企业面临的税种较多，应税项目多达十多项。近年来，随着国家对房价的调控力度不断加大，各项调控政策也陆续出台，这使得房地产开发企业的税收筹划工作受到了更多地政策法规影响，增加了税收筹划的复杂性。为了合理降低房地产开发企业税负，提高房地产开发企业税后利润，企业必须做好重点税种的税收筹划工作。本文对房地产开发企业营业税、土地增值税以及企业所得

2、税的税收筹划策略进行探讨。关键词：房地产开发企业税收筹划房地产开发企业主要通过投资开发房地产项目来实销政策，以达到加快企业资金回笼的目的。在销售折扣现赢利目的，其经济活动涉及立项、规划、土地出让、建设、的处理中，房地产开发企业必须将价款和折扣额注明在拆迁、销售等方面，项目实施阶段可分为前期准备阶段、同一发票上，以避免发生多缴营业税的情况。开发建设阶段以及产品销售阶段。在不同的阶段中，其（二）剥离价外费用筹划涉及的税种也有所不同。在前期准备阶段，涉及的税种根据相关规定，营业额包括纳税人向对方收取的全包括耕地占用税、契

3、税；在房地产开发阶段，涉及营业税、部价款和价外费用。而房地产开发企业销售房屋时，需城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地使用税；在要代收煤气费、维修基金等各种配套费，这些配套费均房地产销售阶段，涉及营业税、城市维护建设税、教育费属于价外费用，不属于企业销售收入。如果将这部分代附加、土地增值税、印花税、企业所得税、房产税。其中，收的价外费用纳入营业额中，势必会造成房地产开发企营业税、土地增值税以及企业所得税占房地产开发企业总业多缴营业税。根据相关规定，物业管理公司代收的维体税负中的比重较大，是房地产开发企业税收筹划

4、的重修基金、水电费等，不征收营业税。所以，房地产开发点，所以笔者就这三大税种的筹划策略进行分析。企业可通过成立物业管理公司的方式，由物业管理公司专门负责代收配套费，并向业主开具物业公司发票，从一、房地产开发企业营业税的税收筹划而避免房地产开发企业对这部分价外费用多缴纳营业税。（三）合作建房筹划房地产开发企业在营业税的税收筹划中要尽可能采在合作建房模式下，一方以土地使用权入股，一方以用3%的营业税税率进行筹划，并且通过销售额分解以货币资金入股，成立合营企业，而后待房屋建成后按比例达到节税的目的，具体筹划策略如下：分配

5、利润，能够达到减轻税负的目的。例如，甲、乙房地（一）销售折扣筹划产开发企业合作建房，甲企业提供土地使用权，乙企业提根据相关规定，单位和个人在提供营业税应税劳务、供货币资金，建筑物价值为6000万元，按照合同约定由转让无形资产、销售不动产时，若在同一张发票上注明甲乙企业各分得3000万元的房屋。税收筹划前，甲企业价款和折扣额，则将折扣后的金额确认为营业额。若将因转让土地使用权获取了房屋所有权，所以要将土地使用价款和折扣额分别列支在不同发票上，则将价款确认为权转让视为无形资产转让，对转让获取的收入缴纳营业税。营业额。房

6、地产企业在楼盘销售中，经常会采取优惠促乙企业因销售不动产也需缴纳营业税。甲、乙企业各自应·163·财务管理与经贸分析缴纳营业税为3000×5%=150万。为了达到节税目的，甲、最大限度地增加扣除项目金额，以达到降低土地增值税乙企业可采取以下税收筹划方案：由甲、乙企业合股成立税负的目的。如，房地产开发企业出售已装修的房屋，合营企业，分别采取土地使用权入股和货币资金入股的方并将装修费用一并计入转让收入中，那么根据相关规定，式，形成风险共担、利润共享的利益共同体。根据相关规企业可将这部分修装费用确认为房地产开发成本，准许

7、定，对以无形资产投资入股，且共同承担投资风险、分配税前扣除。下面通过实例进行说明：投资所得利润的行为，免征营业税。这就意味着，甲企业甲房地产开发企业建造并出售普通标准住宅，无须缴纳因土地使用权转让产生的150万营业税。销售总额为960万元，可扣除项目金额为750万元，增值额为210万元。该企业适用5%的营业税税率，二、房地产开发企业土地增值税的税收筹划暂不考虑企业所得税、城建税以及教育费附加。增值率为210/750×100%=28%,适用于30%的土地增值税房地产开发企业的土地增值税筹划应将合理增大可税率。土地增值

8、税为210×30%=63万元。营业税为扣除项目金额、降低增值额作为筹划重点，使企业享受960×5%=48万元。甲房地产开发企业的税后利润为960-到收税优惠政策，适用于较低的累进税率，从而降低土750-63-48=99万元。地增值税纳税金额。为降低土地增值税纳税金额，提高企业税后利润，（一）税收优惠政策筹划可采取以下税收筹划方案；甲房地产开发企业对出售随着我