房地产开发企业税收筹划探讨

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1、房地产开发企业税收筹划探讨摘要：当前导致商品房价格过高的原因很复杂，其中税费的比重大是一个重要的原因。因此，如何进行税收筹划、合理降低税收负担，有效降低房价成为一个广受关注的问题。本文将税收筹划理论与实践相结合，运用国家最新的税收政策，以房地产企业作为背景来研究房地产企业的主要税种筹划，提出了相关税收筹划的经验借鉴。关键词：商品房；房地产开发企业；税收筹划在中央政府抑制房地产投资过热及房价过快增长的宏观调控政策下，使得原本竞争就已经非常激烈的房地产市场的竞争进一步加剧。作为房地产市场的主体之一的房地产开发企业，如何在目前全球经济一体化日益加

2、强的大趋势下和宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下获取较多的收益，也成为了一个广受关注的问题。由于收益的取得取决于收入所得与成本费用两个方面。因此，要实现收益的最大化，就必须在尽可能多地增加收入的同时，减少成本费用的支出。其中作为房地产开发企业外部成本的税收，其数额的多少严重影响着房地产开发企业的实际经济效益。同时，由于房地产开发行业是一个综合性比较强的行业，其取得的收入涉及到多个税种，各税种的税基和税率也不尽相同。因此，如何进行税收筹划、合理降低税收负担，有效降低房价成为一个广受关注的问题。1房地产开发企业涉及的主要税种我国现

3、行税法体系在宪法精神的指引下，直接由各单行税法构成。其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前由以下几个税种构成，即：增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车船使用税、车船使用牌照税、印花税、契税、车辆购置税、农(牧)业税以及关税。由于房地产业涉及面较广，所以房地产企业在经营中所涉及的税种也比较多，目前，直接与房地产相关的税种就有10个，包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、城镇土地使用税、房产税。。

4、由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同。所以上涉及到的税种中，也并不是所有的税种都适合进行税收筹划。当前房地产开发企业可以进行税收筹划的税种主要有：营业税、企业所得税、土地增值税等。2房地产开发企业主要税种的筹划措施我们认为，房地产开发企业在选择税种进行税收筹划时，倡导用税收手段搞经营，用税收手段管理企业”的新观念，合同决定业务过程，业务过程产生税，只有加强业务过程的税收管理，才能真正规避税收风险”；“税怎么交不是看帐怎么做，而要看业务怎么做”。同时必须考虑以下两个因素：一是经济与税收相互影响的因素，也就是某个特定税种在经

5、济活动中的地位和作用，对纳税人决策有重大影响的税种当然是税收筹划的重点。二是税种自身的因素，主要是指税种的税收弹性，税收弹性越大，税收筹划的潜力也越大。2.1营业税的筹划房地产企业进行营业税的税收筹划主要是指以降低营业额为目标，适当的采取措施适用较低税率。营业税在应税营业额的确定上是有一定弹性的，因而这也给纳税人提供了更为广阔的筹划操作空间。2.1.1分解代收项目房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代天然气公司(部分地区有)、有线电视X络公司等单位收取天然气初装费、有线电视初装费等费用。根据营业税税法的有关规定，这些代收款项，均应并入房

6、产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。对于各种代收费用，如果房地产企业能将其与房价合理的分开，由附属的物业公司来收取，并且由物业公司开具物业发票给业主，则该部分代收费用可以不计入营业额中计算缴纳营业税，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。因此，分解代收项目的筹划对营业税和土地增值税的筹划都有一定作用。2.1.2资产委托房地产企业出租房屋时，既要交纳营业税又须交纳房产税。出于节税目的，可考虑将租赁合同变更为资产委托，按与租金相同的标准以资产委托的方式(可考虑适当让利于经营者)，定期上交资产管理费取得资产收

7、益。某房地产企业的的写字楼项目假设全部用于出租。房产账面原值和余值均为4500万元，按市场行情，该写字楼售价9000万元，整体出租可望每月收入50万元。(1)按出租计算。营业税及附加(每年)=50×12×5.5%=33(万元)；按出租金额的12%计算房产税(每年)=50×12×12%=72(万元)；合计105万元。(2)按资产承包计算。按房产账面余值的1.2%计算房产税(每年)=4500×1.2%=54(万元)。(3)考虑所得税后的节税效果(每年)=(105-54)×(1-33%)=34.17(万元)。2.1.3实行合作建房方式根据《营业税

8、问题解答(一)的通知》的规定。“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土