保障房建设资金筹集困境与破解

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1、保障房建设资金筹集困境与破解王春华•2013-02-2716:32:35来源：《住宅与房地产》2013年笫01期（下）从1998年国务院颁布23号文件伊始，房地产业发展在我国迅猛推进，尤其是2003年“18号文件”强调“房地产业是支柱产业”以来，城镇商品住房的发展势如破竹，从1998年到2010年，城镇新建住宅面积达到82亿平方米，儿乎是改革开放以來新建住房面积的三分之二。解放前城镇人均住宅建筑面积为6.7平方米，截止去年底城镇居民人均住房面积超过30平方米。然而这些住房只是满足了屮等偏上收入家庭的居住和投资需求。随着房地产价格节节高涨，占我国家庭比例70%的中低收入家庭居住生存权岌

2、岌可危，近年來党中央高度关注民生，高度重视保障性住房制度建设，并在“个二五”规划纲要确定，未来五年建设保障性住房、棚户区改造住房3600万套，其屮2011年开工建设1000万套，希望到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%-8%提高到20%以上，基木解决城镇低收入家庭住房困难问题。保障房建设一方面能给予广大老百姓安身立命之地，另一方面能“挤出”房地产泡沫。新加坡等国运用市场与保障的双轨制，打击投机性资金在房地产市场兴风作浪，双轨制成为行之有效的宏观经济调控手段。屮央政府借鉴新加坡等国的保障房成熟经验，与各省级政府签订了保障房建设目标责任书，将1000万套的保障性住房建设

3、任务分解到各地。希望通过提速保障房建设来制衡国内过热的房地产市场，让脱离正常发展轨道的房地产价格回落，保障国内经济平稳发展。一、保障房建设资金筹集困境保障房的发展面临的拦路虎就是筹资难。据测算，2011年建设1000万套保障房约需资金1.3万亿-1.4万亿，中央财政安排约1300亿元，各级政府通过预算内安排、土地出让收益以及发行债券等方式筹集大约5000亿元，还需通过市场筹集资金约8000亿元，也就是说90%资金需地方政府解决。现在各级政府筹集资金危难重帝：1、保障房资金筹措压力空前整个“十一五”期间，我国各类保障性住房只是解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户屮等偏下收入家庭

4、住房困难，而2011年的1000万套任务相当于完成过去整个五年任务总量的67%。显而易见，一次性筹措巨额资金，历史上尚无先例。2、筹措资金的经济环境险恶中央规定土地出让纯收益可计提相应比例进行保障房建设。但是2012年是中央重拳调控房地产的关键年份，房地产市场低迷，土地市场普遍冷清，各级政府土地出让收入大幅降低，因此，从土地出让收入屮获得建设资金远逊于预期。3、紧缩的信贷政策加剧保障房建设融资困难保障房中用于出售的经济适用房和两限房通过冋笼销售款可以克服资金困难的问题，但是用于出租的公租房对于信贷部门而言是亏本的买卖，相对于当前高额的建安成本，平均不到20元的租金，即使不还利息，也得

5、几十年才能冋笼本金，更何况不可能提供超过儿I•年的贷款。4、地方融资平台乱象增加了筹资难度1994年分税制改革后，地方政府承担的大量公共事务资金主要通过地方融资平台进行融资实现。据不完全统计，到2010年，地方债务已经飙升到7万亿。因此，通过融资平台给保障房输血对地方政府的债务而言可谓是雪上加霜。困难重重的筹资犹如拦路虎般横冃在保障房建设面前，要搬掉这个“拦路虎”，需要破釜沉舟，开拓创新。二、破解资金困局的方法各级政府要从维护国家根本利益的高度认识保障房建设的重要性，“得民心者得天下”，屮央已经充分认识到建设保障房的紧迫性，三令五中要求各级政府认真执行，财政部等部委也发出通知允许地方

6、政府建设公共租赁房时能统筹使用中央财政补贴、土地出让纯收益和公积金增值收益部分所产生的资金。比如2010年政府土地出让金2.7万亿，拿出10%建保障性住房，2700亿可以建设2亿平方米，10年20亿平方米足足够2亿人居住。因此，需要强有力的监管保证这部分资金真正落实到保障房项忖上。1、建立市政债机制激发地方政府的积极性由于中央只能拿出1300亿保障房资金，90%的筹款还是需耍地方政府开拓“钱”途，因为过去地方政府依赖的融资平台几乎己经被冻结，采用市政债替代过去地方政府依赖的融资平台，可以吸引一泄量的民间资金参与保障房建设。I1J政债券包括一般责任债券和收入债券，偿债来源分别是发行人的

7、税收收入和所发债项H的未来收入。保障性住房建设适合采用收入债券方式发行市政债，政府可以通过商业配套建设等构建保障房自身稳沱的现金流。另外，还可以通过金融市场让投资者判断其风险，其好处是地方政府资金运作直接婕露在市场中，达到防范风险、提高地方债务市场化水平的目的，降低了债务风险。保障房建设市政债应该依据保障房所在区域政府的财政实力等因素，对债券进行分层次结构化设计，从而提高地方债务市场化水平。地方政府的短期行为和区域的长期可持续发展之间的冲突是地方政府屮长期