我国保障房建设现实困境和市场对策

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1、我国保障房建设现实困境和市场对策　　导读：2011年，全国各地开始大建保障性住房，但是土地需求与潜在的土地供给存在着严峻矛盾，此外保障性住房的建设涉及到资金、土地、建材、建设能力和制度建设等一系列复杂问题，而资金不足是制约保障性住房建设的一个主要因素。在传统的地方政府负责保障性住房土地整理的模式下，政府很难承担每年6000-7000亿元的资金压力，因此需要寻求开发商和金融机构的帮助，而“政府＋开发商”的模式将成为公共租赁房、经济适用住房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。近年来，我国保障性住房建设事业得到了很大发展

2、。温家宝总理曾在上海考察正在建设的保障性住房工程建设时指出，“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。”目前我国住房保障体系主要包括四个部分——经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房，是政府为中低收入家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。16但从住房结构来看，商品房上升幅度更大。例如，经济适用住房虽然绝对数量有所增加，但是增长速度相对较慢，这导致了经济适用住房在住房总供给中的比重从2000年开

3、始逐步下降，虽然在2008年略有提高，但整体来说仅占住房销售面积的6%左右。如何使保障房建设真正成为我国当下的科学住房政策理念，是我们目前需要突出关注的攸关民生的重大问题。一、住房保障制度的发展历程住房保障制度作为我国城镇住房制度改革和住房建设进程中一项重要的住房保障政策，经历了四个发展阶段：（一）第一阶段（1994年8月-1998年7月）——“两个供应体系”阶段《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出“要建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，立足

4、于解决中低收入家庭的住房问题，其保障性质、土地供应方式、税费扶持政策等基本一致。（二）第二阶段（1998年7月-2003年8月）——“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”阶段161998年，国家将1995年开始的安居工程的配套政策推广到经济适用住房，试图通过加大经济适用住房的投入，以增加住宅市场的有效供给，满足城市中低收入家庭的住房消费需求。《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出，“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政策或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经

5、济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”时任副总理的温家宝同志也指出：建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。（三）第三阶段（2003年8月-2007年7月）——“进一步完善经济适用住房政策”阶段《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，对前阶段经济适用住房有关政策作了较大调整，一是将住房供应体系中的主体地位由经济适用住房调整为普通商品住房，提出“完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，并要求增加普通商品住房供应；二是把经济适用住房定性为具有保

6、障性质的政策性商品住房；三是对供应对象作了限制，明确限定在低收入家庭；四是就经济适用住房严格控制在中小套型。（四）第四阶段（2007年8月至今）——“加快建立健全以廉租住房制度为重点”阶段16《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，“改进和规范经济适用住房制度，规范经济适用住房供应对象，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接”。现行住房供应体系已经调整为：高收入家庭购买市场价商品房，中等收

7、入家庭购买或承租普通商品房，低收入住房困难家庭购买或承租有限产权的经济适用住房，最低收入家庭由政府提供廉租住房，廉租住房的保障范围要逐步扩大到低收入家庭，实现经济适用住房和廉租住房在保障对象上的衔接。二、住房保障体系的发展困境2011年，全国各地开始大建保障性住房。根据国家“十二五”规划纲要，我国将重点发展公共租赁住房，使其成为保障性住房的主体。2011年要建1000万套保障性住房，其中，包括400万套棚户区改造、200万套经济适用住房和两限房，以及400万套廉租房和公共租赁房。未来5年，全国计划建设保障性住房360

8、0万套，使保障性住房覆盖面达到20%，土地供应量的50%-70%做保障性住房，已在“十二五”规划中将其列为“必须完成的”约束性质指标。16但是，土地需求与潜在的土地供给存在着矛盾，像深圳，目前基本面临无地可供的状况，全市未利用土地仅4360公顷，占全市总面积的2.23%。为此，国土资源部已特地制定了一张供地执行日程明细表，以便完成1000万套保