关于镇江房地产行业宏观调控政策的思考

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1、关于镇江房地产行业宏观调控政策的思考中图分类号：F127；F293.3文献标识码:A文章编号:1001-828X（2014）09-00-02受2008年国际金融危机的影响，国内房地产市场低迷，房价持续下跌。为了扭转局而和刺激经济增长，国家在2009年出台了刺激房地产市场的经济政策，2009年开始房地产市场出现了生机勃勃的最象，从2009年下半年开始，房价不断攀升，增氏速度明显加快。为了控制房价过快上涨，国家从2010年开始连续出台房地产调控政策（表1）。根据国家宏观调控的政策规定，镇江市政府也岀台了和应的地方房地产调控政策。首先，国家在2010年出

2、台的限购政策殃及二、三线城市。国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议提出“己实施住房限购政策的城市要严格执行其相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。其次，镇江在2011年7月提出镇江市拔尖人才可享补充公积金。该政策可以直接降低了拔尖人才的公积金贷款述款压力，将会直接提高这部分人的购房能力，这一政策的偏向和扶持也会和应增加房地产的购房客八量。同时在2011年11月，镇江市住房公积金贷款新政出台，每人可贷30万。公积金最高贷款额度的提高将对屮低收入职工购房极为有利。综上所述，从2010年至2013年间，镇江根据国家房地产调控政策

3、的要求，制定了相应的镇江细则。通过细则发现，房地产调控措施逐年升级。那么，不断升级的房地产调控政策是否有效？对镇江地区的房价是否有影响？表1：2009-2013年政府出台房地产调控政策年份出台政策2009国四条2010新国十条2011新国八条2012限购、限贷、限价、加大保障性住房建设2013新国五条一、房地产调控政策对镇江房价彫响的三个阶段国家在2009年出台了刺激房地产的相关政策，2009年下半年开始镇江地区的房价出现了冋升，2010年的房价始终处于惯性上升状。在2010年4月“新国十条"政策开始实施,拉开了房地产调控的序幕，从2010年开始至

4、今，每年都出台新的调控政策。从政策调控对房价影响的数据来看，可以分为三个阶段：笫一阶段：调控政策使房价飙涨阶段；第二阶段:调控政策使房价平稳阶段；第三阶段：房价出现小幅上涨阶段。首先，调控政策使房价飙涨阶段（2010年6刀-2011年1刀）。究其原因，是因为自国务院连续出台了“新国十条”、金融、首付比例等遏制房价快速上涨的调控抬丿施，房地产市场随即发出了连锁反应，因为存在着“上有政策、下有对策”的情况，房产交易中的促销招数层出不穷，不断扰乱政府对房地产行业的调控政策。最主耍原因述是因为政策压制了一部分的需求，多数以刚性需求为主，其在观望了一段时间之

5、示，发现房价没有像政策预计的那样下降，在这种前提下，很多购房•者都等不及便陆续进入了市场购买房产，因此房价飙涨是必然发生的。英次，调控政策使房价平稳阶段（2011年1月-2012年12月）。国务院1月26口出台房地产市场调控“新国八条”5天后，江苏便下发了贯彻落实“新国八条”的江苏细则一《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控匸作有关问题的通知》。该细则提出继续增加土地有效供应、认真落实保障性住房建设、棚户区改造住房和小小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的耍求，2011年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际

6、供应量。继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，冇效遏制投机投资性购房。江苏细则同时抓住了供给和需求两方面，这与过去偏重控制需求有所不同。主要体现在一是保障房供给，二是中小套型普通商品房的供给。这一政策的落实是房价在201101-201212年较为平稳的主要原因。再次，房价小幅上升阶段（2013年1月-2014年7月）。房地产调控政策“新国五条”出台不到两个刀，国家统计局发布数据显示：3月份全国70个大中城市中68个城市房价坏比均出现上涨，尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市房价涨幅再度居前。造成这一阶段房价小幅上升的原因主要有以下两个方而：一方

7、面，需求集小释放是推动房价上涨的主要原因。潜在购房者对于房地产市场预期悲观，担心购房成本进一步增加，因而急于入房市导致需求集中提前释放，根据经济学原理：需求大于供给，从而助长了房价的小幅上涨。另一方面，新宏观调控政策引起购房者的恐慌。13年3月，史上最严房地产调控政策得以实施,但史上最严政策屮关于二手房征收差价20%的个人所得税的政策却引发了市场的恐慌情绪。该政策意味着如果史上故严政策落地，购房者将面临增加20%的购房成本，所冇的税费都转嫁给了买房。所以在该政策还未正式实施Z前，也使得市场上出现了集中买房的局面。以上情况表明2013年开始房地产调控

8、政策已经无法遏制房价的上涨，反而成了房价上涨的助推器。综上所述，虽然政府从2010年至2013年的房地产调控政策在不断升级