利琉璃河项目营销推广总纲

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1、三利琉璃河项目营销推广总纲中广信地产服务机构2013/01/28MarketingPromotion2013报告体系AnalyzeSystem>>市场竞争环境分析>>本体回顾及目标解析>>操盘思路及推售策略>>2013年推广策略市场竞争环境分析1环首都13+1县房地产板块环北京13县重点板块概况名称板块概况京东新城京东新城在整个环首都经济圈中交通、区位优势较明显，房地产市场迅速崛起。产品价格在5000-6000元/㎡。京南新城北京周边性价比最高的板块，发展前景良好，距北京50公里。京西新城京西新城以涿鹿县、怀来县为基础，依托葡萄产业和官厅水库自然资源，产品主要为别墅，价格较高。

2、京北新城房地产市场房展较慢，对北京客户吸附能力较弱。各版块各具特色一起分流缓解来自北京的住房压力、需求。涿州处于环北京13县的京南板块。京南新城京北新城京西新城京东新城京南新城竞争板块5本案所处区位与固安区域相近，具有参考价值；客户来源为北京东部、南部的客群；区域整体均价5500-6000元/㎡。涿州区域主力户型主要为80-90平米两居,90-100平米小三居及110-120平米三居；客户来源主要为北京南部客户及少量的本地客户；区域整体均价5500-6000元/平米。良乡区域位于北京房山区；主要客户来源为北京西部、南部的客群；户型面积主要为80-90平米两居，100-120平米

3、三居；区域整体均价18000元/㎡。窦店区域未本案竞争区域；主力户型为48-70平米一居，70-85平米两居，95-120平米三居；区域整体均价8000-9000元/平米.良乡涿州固安窦店与周边市场相比较来看，涿州区域房价低于周边区域；与竞争区域窦店相差4000元/平米，价格优势明显。项目周边竞争环境水榭春天金阳瑞景大北京城上城荣景公寓福乐园金果林本案君临天下名流涿郡市中心区域主力户型为80-100平米两居，100-120平米三居；客户来源主要为涿州本地客户，少量的北京客户区域整体均价5500-6500元/平米.竞争区域主力户型主要为80-90平米两居,90-100平米小三居及

4、110-120平米三居；客户来源主要为北京南部客户及少量的本地客户；区域整体均价5000-6000元/平米。琉璃河区域主力户型主要为80-90平米两居,90-100平米小三居项目主要为二手房，无新房对外出售，产权为小产权；区域整体均价4000-5000元/平米。项目周边竞争环境主要分为三个板块，主要竞争板块为水榭春天、金阳瑞景、大北京城上城板块，其它板块作为参考。竞争板块项目研究物业名称建筑形式总建面（万㎡）容积率装修标准均价（元/平米）主力户型销售情况月均去化量客户来源库存量金阳瑞景高层、板楼7.13.4毛坯540076-120㎡二居、三居76㎡朝南两居去化量较快4套，属于尾

5、盘销售80%北京客户2.3万㎡大北京城上城高层，板楼603.3毛坯5500一居50平，两居80-90平，三居110-138平80-90平米两居去化量较快150套80%北京客户20万㎡水榭春天高层、多层83毛坯468084㎡、90㎡两居一期推售量较小，销售率达到90%，小三居全部售罄1月份10套左右80%北京客户6.2万㎡规划：竞争项目除北京城上城项目体量较小，容积率在3左右；价格：各个项目均价相差不多，基本均价均在5000-5500元左右；产品：各项目主力户型主要为两居及小三居；销售：80-90㎡两居、90-110㎡小三居去化量较快；区域库存量为28.5万㎡；客户：客户来源主要

6、为北京客户。竞争板块产品物业名称一居两居三居50-70㎡70-90㎡90-100㎡90-110㎡120-140㎡140㎡以上金阳瑞景大北京城上城水榭春天项目产品单一，主要为70-90㎡、90-100㎡两居，90-110㎡小三居；从销售情况来看，市场上80-90㎡两居，90-110㎡小三居三居去化速度较快；竞争板块推广方式物业名称道旗高架围挡短信报广场外售楼处派单网络金阳瑞景大北京城上城水榭春天推广渠道使用广泛，线上线下相结合，主要推广方式为短信、派单、网络；大北京城上城在北京市区内设立五个场外售楼处，项目客户60%以上客户通过场外售楼处到达现场并达成成交意向；大北京城上城道旗主

7、要为售楼处前。金阳瑞景、水榭春天紧挨国道，国道上无道旗资源。小结产品体系产品类型：涿州市场产配类型主要以高层为主，少数项目做有多层产品。项目主要以高层为主符合市场需求；面积配比：主要以两居、三居为主。项目的户型配比符合市场需求；市场供给：市场主力户型为80-90㎡两居、100-120㎡小三居.规划体系容积率：多数项目的控制在3-3.5之间；装修状况：在售普宅产品均为毛坯，但大堂等公共部分均进行了装修；内部配套：小区内部配套较为完善，设有少量的商业，大北京城上城配套完善，配有小学；销售体系月去