房地产企业项目设计阶段的风险管理

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1、建材世界2011年第32卷第3期DOI：10．3963／j．crl．42—1783．TU．2011．03．035房地产企业项目设计阶段的风险管理鲁红筠(中国铁路物资上海有限公司，上海200071)摘要：从房地产企业所面临的风险出发。初步探讨了在设计阶段对房地产企业风险管理的必要性及如何进行风险管理。关键词：房地产；风险；管理RiskManagementintheDesignStageinRealEstateEnterpriseLUHong-jun(ShanghaiBranchofChinaRailwayMateri

2、alsCommercialCorp，Shanghai200071，China)Abstract：Thisarticlediscussedtheriskwhichtherealestateenterprisesfacedinthedesignstage，thenecessityoftheriskmanagementandhowtocarryontheriskmanagement．Keywords：realestateenterprisetrisk；management风险一般定义为影响项目实现目标的所有不确定因素的总

3、和。房地产企业的风险可以理解为在房地产企业项目进行过程中各种消极的、不希望的后果所发生的潜在可能性。房地产企业项目具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多等特点，一般包括投资机会选择、初步可行性研究、土地使用权谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、相关合作协议签署、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理等阶段。鉴于房地产项目是在复杂的经济社会中进行的，难免会受到各种有利、不利因素的影响，如果对那些不利因素缺乏全面的了解和足够的重视，缺乏行之有效的控制手段，往往会因为不可控的事件，给企业造成无法弥补的损失。为最大

4、限度地避免或减少损失，将各种不利的风险化为有利的机会，房地产企业必须了解和掌握项目风险的来源、性质和发生的规律，进而通过有效的管理减少风险的发生，或者将风险发生时造成的损失控制在最低范围内，以期取得良好的社会和经济效果。该文仅就房地产企业项目设计阶段的风险来源、风险管理、风险规避等有关问题进行初步探讨。1房地产企业项目设计阶段主要风险来源1．1设计定位的风险设计定位之所以会给房地产企业带来风险，主要原因在于设计阶段中，项目的总体设计要求和建议是房地产企业提出并经规划等相关职能部门审批的，是设计工作的指导性依据。如有

5、的房地产企业在前期为获得高容积率而将住宅用地变为商办用地，对设计院提出的是商办项目的设计要求，但随着时间的推移，房产收稿日期：2011一05—18．作者简介：鲁红筠(1964-)，工程师．E-mail：luhjwuzy@yahoo．corn．cn128建材世界2011年第32卷第3期市场发生变化或政府调控，商办销售价远低于住宅，造成巨大的损失。1．2应用新技术的风险设计工作是一门应用科学，依赖先进、可靠的技术的工作，如果房地产企业出于经济性或其它方面考虑，要求在设计中采用未经实践检验的技术，或采用过于复杂的建筑设备

6、或新型建筑材料，提出不现实的目标，采用不符合设计规范的建筑结构形式，必然为项目带来风险。如有的开发商出于提高客户得房率的目的，采用新研制的轻质板墙，前期却没有对新型轻质板墙性能进行考察评估、进行客户走访等，忽略了南北方的气候差异，客户人住后，在采暖季因轻质板墙部位出现大量裂缝，导致客户投诉索赔，造成重大经济损失。1．3基础资料的风险勘察资料不足给结构设计埋下巨大的隐患，基础资料不完整、不及时，必然引起设计阶段工作的错、漏。工程地质勘察资料，是结构设计必需的基础资料，如果未针对项目本身的地质情况，进行正规的勘察工作，

7、而是利用邻近的地质报告代替，将存在很大的风险隐患。1．4设计进度不合理设计是由设计院完成的，设计需要一个合理的进度周期。房地产企业应该按照科学合理的设计周期，对设计单位提出要求。但有的房地产企业出于经济利益，盲目追求进度，提出不合理要求，干扰设计单位工作，影响设计工作质量。其次，设计单位对项目周期的乐观估计也将带来的风险。设计单位应根据项目的实际情况、技术特点，与业主进行充分的交流，确定合理的工期，而不能为了拿到项目，盲目压缩工期，给项目带来一定的风险。这样做，不仅是对自身不负责任，也是对业主不负责。再次，由于市场

8、管理还存在不规范的地方，受利益的驱使，有些业主在没有得到上一阶段的批准文件的情况下，就要求设计单位开展工作。这也存在是很大的风险。1．5沟通中存在的风险项目设计阶段的沟通，包括房地产企业与设计单位的沟通，也包括企业内部的沟通。目前国内设计很少采取总承包设计，即由一家设计单位完成房产项目所有·子项目的设计，而是采取分包模式，设计院一般只负责主体的建筑、结构、水