三四线城市房地产去库存问题探析

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1、三四线城市房地产去库存问题探析谢志英,袁骁天,杨洋(长江大学城市建设学院,湖北荆州434023)摘要:运用综合研究方法,对中国三四线城市的房表22016年全国一线城市新建商品住宅价格同比增速%地产所面临的高库存问题及其出路进行了探讨。由于房地城市1月2月3月4月5月产开发的滞后性,以及大量其他行业资本涌入房地产业,北京11．314．217．620．221．4上海21．425．130．534．233．8扎堆、盲目地开发,三四线城市房地产市场整体面临供大广州9．911．915．317．619．0于求的现

2、状,结合全国楼市大环境和当前三四线房地产库深圳51．957．862．563．454．0存现状,分析了三四线城市房地产出现高库存的主要原因注:资料来源于国家统计局。和重要原因,最后提出相应对策。1．1．2三四线城市商品房库存现状关键词:三四线城市;去库存;供给侧改革2016年,“去库存”脚步进一步提速,自3月份以来中图分类号:F299．23文献标志码:B待售面积连续3个月环比下滑,至5月末,全国商品住宅文章编号:1672-4011(2016)10-0164-032待售面积为44369万m,较2月份的高

3、点下降了近5%。DOI:10．3969/j．issn．1672-4011．2016．10．076但分城市能级来看,还是一二线城市去库存化能力更佳。三四线城市以荆州为例,据武汉中润泰房产经纪公司发布0前言的数据,2016年1~5月荆州城区商品住宅库存22861套,2016年新年伊始,一线城市房价开始新一轮的上涨,同比下降7．2%,比去年底下降26．8%[3],说明荆州城区在这新一轮的房地产业回暖的过程中,这一趋势将从一线房地产市场去库存效果比较明显。如图1~2所示。[1]城市逐渐向二、三、四线城市扩散

4、。商品住宅销量开始有回升的迹象,市场传递积极信号,但三四线城市供过于求的矛盾依旧突出,去库存的任务仍然十分艰巨。当前中国房地产业将迎来加速去库存化的时期,三四线城市如何抓住这次机遇,努力消化房地产库存,是本文所要探讨的问题。本文将从几个主要方面来阐释三四线城市房地产经济发展现状及分析其未来如何达到去库存的目标。1三四线城市房地产高库存现状及原因图12015年以来商品住宅待售面积走势图1．1三四线城市商品房房价与库存现状注:此处待售面积为竣工未售面积,不同于后文所述的库存面1．1．1三四线城市房价现状

5、积,库存面积为领取销售许可但仍未售出的面积,范围大于待售从需求的地域性来说,2016年房价市场分化现象十分面积。明显。尽管2016年房地产市场出现房价大涨的现象,但也仅限于一线城市。一线城市住宅需求量大,成交量即使在各种限制政策下依旧猛增,新建商品住宅及二手住宅价格的涨幅高于二、三、四线城市不止一个数量级。其中深圳的房价同比增幅最高达到63．4%。而以武汉为例的二线城市房价总体平稳,略有小涨。三四线城市房价告别去年的颓势,降幅持续收窄,直至基本持平(见表1~2)。表12016年湖北省部分城市新建商品

6、住宅价格同比增速%图22016年五月荆州城区各区域库存商品住宅套数/套城市1月2月3月4月5月注:在商品房销售高速增长的带动下,三四线城市房地产去库武汉5．36．57．79．611．9存效果初显,今年商品房待售面积逐月减少。但库存量仍然偏大,宜昌-1．4-1．1-0．650．20．7增量仍在发生,不能盲目乐观,仍须找到有效途径,尽快使楼市恢襄阳-3．8-2．8-2．5-1．9-1．2复到平稳有序发展的状态。1．2三四线城市高库存背后的原因1．2．1供求关系是主要原因作者简介:谢志英(1966-),女

7、,硕士,高级工程师,主要从事土木工程的教学、科研和设计方面的研究工作。2010年以来,一二线城市地方政府采取限购措施之后,通信作者:袁骁天(1993-),男,在读硕士研究生,主要研究方向:建三四线城市房地产行业在此背景下经历了大跃进式的发展。筑结构设计及房地产投资开发理论。杨洋(1991-),男,在读硕士研大量房地产开发企业进军三四线城市,谋求发展空间,直究生,主要研究方向:工程质量控制。接推动城市的土地大面积开发,大量商品房扎堆涌入市场,·164·超级大盘时有出现,打破了楼市原有的供求平衡。由于房

8、营销策略的制定应在不触及先前买房者实际利益的前地产开发的滞后性,现在很多在建项目将来会涌入市场,提下进行。如,消费者普遍是买涨不买跌的心理,如果采这无疑给如今供求平衡带来很大压力。取简单粗暴的降价促销策略,势必会引起早先买房者的不房地产的需求是具有区域性的,城市越小,人口流动满。因此,在营销策略的制定上更应该把握消费者心理,性就越差,区域特征就更加明显。三四线城市自身对人口策略上也更应该巧妙。如,停车位是现在购房者比较在意聚集力的能力较弱,人口外流现象较为严重,年轻人