上海房地产业几个认识误区的剖析-上海新世纪资信评估投资服务有限

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1、上海房地产业几个认识误区的剖析在中博成功、政府推出“四高”动迁安置住宅小区建设计划等利好因素刺激下，上海房地产市场最近两年多来呈现出“量增价升''的局面，2003年内的个人所得税退税政策到期，以及“罪典”等因素产生的负而影响完全被消化，全年呈现全行业爆发性増长行悄，且这种行悄在2004年度处于持续状态。乐观的市场形势下，业内分析专家，如上海社科院顾建发先生早在2003年就指出：上海的房价将持续上涨5〜10年，且平均房价甚至会在5年左右的时间里再翻一倍。但是，在与房地产开发企业、金融监管机构和商业银行等机构

2、的专业人士接触过程中，则明显感觉到对由场风险过渡膨胀的担忧。2004年，我一方面听到大量的关于房地产泡沫的信息，一方面乂看着房价扶摇直上。在诸多专家的权威性阐述和地方政府舆论的诱导下，目前社会上对上海房地产业发展现状及趋势存在一些大的认识误区。误区之一：作为未来的国际化都市，上海房价将逐步向香港、台北，甚至东京看齐支撑这一观点的理由是：得益丁•屮国经济持续健康发展，上海势必会以更快的步伐实现跨越式发展，其作为国内乃至区域金融服务业中心的地位将加速形成。然而，上海目前的房价水平大人低于香港等地，今后上涨空间

3、很人。事实上，这种对比是极为粗浅的。首先，上海最近十多年的高速发展只是国家“还I口债二要真正成为国际化都市还有相当K的路要走。毫无疑问的是，经过浦东新区开发开放人战略的实施，上海日前的硬件条件已初具规模，陆家嘴的高楼大厦，淮海路的奢华，南京路的人流涌动，等等，无不显现出上海的建设成杲。尤其是近年来城M人居环境的快速改善，更加体现出“上海神速”。但是，我们是否还应该看到，上海经过这些年的发展之后，仍然是一个依赖制造业的城市，物流中心建设刚刚起步，资金流中心相应难以做人，更不足以谈及国际化金融中心地位问题。更

4、为现实的问题是，城市硬件水平的提高可以在较短时间内实现，但软环境建设则尚需时日。譬如交通问题，我们一宜在拓路、新建道路，但交通还是成问题，反映出管理难以到位的现实问题。此外，居民素质虽然在国内处于较高水准，但整个城市仍缺乏一种冷静中积极竞争的氛圉，人们普遍表现出浮躁情绪，基本道德及诚信体系尚待重建。而这些看似简单的深层次问题的解决，绝非一朝一夕，而是需要若干个十年，甚至更长时间。其次，口我发展的路比政策推动发展的路更难走，我们面临着严峻的口我挑战形势。过去一段时间我们有很多政策支持：浦东的“部委楼”，一系

5、列大型项冃的引进和建设等等。但是，这种政策支持不可能一直依靠下去。尤其值得关注的是，口前屮央政府更加强调地区协调发展，上海周边地区的综合竞争力正快速提升，政策支持一旦淡化后的上海还有多少“争"资源的优势？我们未來的城市经济是否依然寄希望于制造业和人口扩张？随着商务成本的提高，上海在制造业等领域的竞争优势实际上已开始衰减，而能否全力发展技术服务、物流服务、金融服务等服务业并使其占据地方国民经济主导地位，仍面临口大挑战。显而易见，上海要成为国际化都市尚需时日，未来很长一段时间里并不能够和香港、台北等城市相提并

6、论，更不要去讲东京了。此外，上海房地产业发展所面临的客观环境也与上述城市人相径庭。第一，城市外延广阔。单纯就上海本地而言，地少人多的状况与香港等城市一样，但是，从上海到苏州、昆山、嘉兴等江浙城市并无明显的口然障碍，人、财、物等各类经济资源的流动也基本无人为障碍。一旦地价、房价过快上涨并导致商务成本急剧升高，势必导致部分制造企业外迁。此类稀释效应其实在香港也已经有过反映，1997年亚洲金融风暴Z后香港地产价格的暴跌，直接看是金融问题，更深层次看还有一个城市外延拓展的问题，即回归祖•国后的香港居民在居住、发展

7、事业方面选择深圳等广东城市更加便利了。我们应该认识到，上海是长江三幷洲的上海，是全国的上海。第二，人口的全国性流动极大地制约了上海居民收入水平的快速提升，本地居民居住消费能力快速提高的空间有限。这是一个很简单的问题，如果香港劳动力（含人才）市场完全对国内开放，相信其居民收入水平必然被大幅度调低；而上海则是完全开放的。只要來到上海的几十万待就业大军（都是人才，不包括单纯出卖体力的劳动力犬军）始终在游荡，我们就完全有理由相信：已经安居上海的居民的收入水平和消费能力就难以大踏步提高。而且，作为建设中的城市，上海

8、不可能依靠过高生活成木来限制人口流入，这与几个对比城市也有着显著区别。因此，拿上海和香港、台北，甚至东京等城市相比显然是不合逻辑的。误区Z-：上海2002年的人均GDP已逼近5000美元，房地产业发展已处于一个全新平台这种观点的依据是：按照国际惯例，当一国或一地人均GDP达到5000美元Z后，居民居住耍求整体将发生质的转变，人们对舒适住房的需求将大大推动房地产业的高速发展。实际情况如何呢？我们姑月•不论涉及国民生产总值的一些统