房地产项目市场调查报告大纲(给学生)

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1、.@北京房地产项目调查报告编制人员：学号115023201姓名：孙熊乐学号115023207姓名：凌恒学号115023220姓名：王宇学号115023221姓名：易琴学号115023231姓名：王志军学号115023236姓名：梁杰学号115023243姓名：王浩川学号095023247姓名：张拓千完成日期：2014年11月19日..目录1.调研目的32.调研报告编制依据33.调研内容33.1宏观环境分析33.1.1政治法律环境33.1.2宏观经济环境53.1.3房地产市场总体运行状况83.2中观环境分析（河北、廊坊市）93.2

2、.1经济发展水平93.2.2城市发展规划93.2.3房地产项目供需状况103.3微观环境分析123.3.1用地现状调查分析123.3.2项目周边环境调查123.4竞争楼盘分析133.4.1@北京项目简介：133.4.2泰达广场项目简介163.5项目SWOT分析184.调研结论185.调研任务分工说明20..1.调研目的从2014年11月10日到2014年11月20日，针对位于燕郊地区@北京房地产项目展开调研活动。本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了@北京项目的市场情况，从而为@北京项目的销售决策

3、提供比较全面的数据参考。2.调研报告编制依据(1)网上查阅资料，以及国家统计局发布的相关资料(2)现场实际调查等等3.调研内容3.1宏观环境分析3.1.1政治法律环境2014年我国城市化率达到53.73%预计在2050年我国的城市化率将达到70%，根据纳瑟姆提出的“纳瑟姆曲线”理论城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率..，我国的房地产投资已接近峰值水平，二期在未来的很长一段时间将保持这种投资

4、规模，我国的城市化建设伴随的必定是房地产行业的蓬勃发展。2010年4月17日出台的新国十条和2011年1月26日出台的新国八条对房地产市场进行了调控，调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求，从相关政策出台以来有效的遏制了房价的飞速上涨，房地产行业发展日趋稳定，城镇保障性住房建设进度加快。2013年2月20日国五条出台再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制

5、目标。但是国五条并没有起到实质性的作用，全国房价在2013年涨幅再创新高。2014年3月底，国务院法制办就《城镇住房保障条例（征求意见稿）》公开征求意见。征求意见稿提出，城镇住房保障范围为城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员。这意味着，符合条件的常住人口将破除户籍限制纳入保障房保障范围。4月22日，住房城乡建设部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》，要求各省市、区确保完成保障房年度开工和建设任务，今年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上；计划基本建成480万套。确定北京、上海、深

6、圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。共有产权曾被写入2014年的政府工作报告。确定共有产权住房试点城市后，住建部正考虑适时拟定“共有产权住房指导意见”，以便作为全国推广共有产权住房的规章依据。..目前，个贷方面，新房首套按揭贷款利率优惠几乎绝迹，二手房首套按揭贷款有部分银行可以给出9折优惠，但申请难度较大。对于二套房贷款，银行普遍提高贷款利率，有的甚至在基准利率基础上上浮30%。4月3日，央行货币政策委员会在2014年第一季度例会上强调,将密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化,坚持稳中求进、改革创新,继续

7、实施稳健的货币政策,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长。改善和优化融资结构和信贷结构。4月15日，国务院国有资产监督管理委员会正推进新设国有资本运营公司，部分央企将纳入试点。房地产央企将成为本轮改革的主体之一，如果改革能够顺利完成，将会加速78家央企退出房地产的步伐。这次国资房企重组不同于2010年的78家央企的退房令。今年上半年房价依然有小幅上涨，但交易量和交易金额有明显的下跌，出现负增长。政策对房地产的开发来说是不利的，但对于房地产的销售来说却是有利的，降息直接影响到房贷的多少，能促使一本分人买房，限购政策致

8、使那些投机性投资买房的情况减少，有更多的房源供给刚性需求的群体。另一方面，国家对房价的调控在一定程度上减缓了房价的增长，购房压力略有减少，多地公积金买房的新政策在一定程度上有助于房地产的销售。多地关于二套房贷款享受和一套房贷款相同的待遇（认贷不认房）后，相信房市