抵押权期限和抵押期限

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1、房地产抵押期限之间的法律关系目前，在房地产抵押登记和司法实践中，人们对房地产抵押期限和抵押权存续期限存在不同的认识。最为突出的是将房地产抵押期限和抵押权存续期限相混同，认为抵押期限届满，抵押权的存续期限也届满，抵押权也随之消失。房地产抵押与抵押权之关系房地产抵押是指债务人或第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保，当债务人不履行债务时，债权人可以依法以抵押的房地产拍卖、折旧或变卖优先受偿的民事法律行为。房地产抵押权是指通过房地产抵押行为，抵押权人取得的对抵押物依法享有的权利。房地产抵押是抵押人向债权人提供债务履

2、行担保的民事法律行为。房地产抵押权则属于一种民事权利。房地产抵押权是房地产抵押人依法享有的权利。债权与房地产抵押权之关系债权是一种对于债务的请求权；房地产抵押权是为保障债权的实现而设定的一种担保物权，债权人依法拥有对抵押物的处分权，当债务人不履行债务时，债权人可以依法对抵押物进行拍卖、折价或变卖并优先受偿，故房地产的抵押权又是一种价值权。两者虽均是权利，但性质完全不同。房地产抵押期限与抵押权期限之关系根据《担保法》第41条：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。房地产抵押期限的起始日为

3、抵押合同登记生效之日；另根据建设部房地业司在1995年《关于?2房屋他项权证?3有关问题请示的答复》第一条中规定：“《房屋他项权证》中，抵押期限应为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。”房地产抵押期限的届满日为抵押合同规定的债务人履行债务的期限，因此，房地产抵押期限是自房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债的届满之日。我国《担保法》第52条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”故房地产抵押权的期限为房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债消灭之日。一、房地产抵押期限与房地产抵押权期限的区别。首先，两者终了之日

4、不同。前者的终了之日依赖于主合同债的届满期。因主合同债的届满期已经合同约定，所以房地产抵押期限是确定的。后者的终了之日依附于主合同债的消灭。因主合同债的消灭之日往往与合同约定的债的履行期限不符，所以房地产抵押权的期限是不确定的。二、房地产抵押期限与房地产抵押权期限的联系。房地产抵押期限、房地产抵押权的期限均始自抵押合同的登记生效之日。在抵押期限内，债务人履行了债务，抵押权随之消失；在抵押期限届满时，债务人未履行债务，抵押权期限超越抵押期限而存续，直至主合同之债消灭。行使房地产抵押权的期限行使房地产抵押权的期限是指行使该权始于何时，终于

5、何日。归纳起来，大致可以分为三种状态。一、在房地产抵押期限内的抵押权的行使。当房地产抵押期限未届满时，房地产抵押权一般不可行使。但当抵押人与债务人系同一人且其在房地产抵押期限内破产时，根据我国《企业破产法》第28条：“……已作为担保物的财产不属于破产财产……”之规定，抵押权人对抵押物可以行使优先受偿权。二、在房地产抵押期限届满后的抵押权的行使。《担保法》第33条规定：“……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定的以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价格优先受偿……”行使抵押权的前提是债务人不履行债务，只要构成这一要件，抵押权人即可

6、行使抵押权。三、抵押权的诉讼时效与主合同之债的诉讼时效匹配。我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，法律另有规定的除外。”这一规定，使得债权人对债务的请求权必须在合同约定的债的清偿期满2年内行使。否则，尽管债权并未消失，却将丧失请求法院保护其债权的胜诉权。当主合同之债的诉讼时效被中断、中止时，其抵押权的胜诉权也相应中断、中止，即重新计算或延长诉讼时效。根据我国《民法通则》第137条：“从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护”之诉讼时效除斥期间的规定，抵押权的胜诉权将随主合同之债罹于诉讼

7、时效的除斥期而永久丧失。