大连亿达项目属性界定.pptx

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1、项目属性界定6.项目属性界定地理位置道路交通公共交通地貌地形周边配套项目指标建筑特征项目现状项目属性界定城市成熟中高端居住区建筑形式特殊、中等规模的不完全开放式、人流导入为主的纯销售型高端商街项目地理位置项目地块位于大连市南部，中山区中心地段，解放路沿线，城市核心区与老虎滩景区之间；所在区域青云街为中高端居住区功能，多为大连各大单位独立开发的福利房；回迁改造项目，将使青云街成为大连老城核心居住区；项目距青泥洼桥2.6km，车程15min；距桃源街1.4km，车程10min；距老虎滩景区4km，车程30minSITE青泥洼桃源街老虎滩葵英

2、街道路交通项目紧邻城市主干道解放路，地处核心商圈青泥洼桥与老虎滩景区的必经之处，交通便利，车流量大，进入性良好；进展巷有设置开口通往居住区，仍在建且路况较差，目前主要由解放路进入项目地SITE解放路石葵路长春路规划路八一路进展巷解放路进展巷公共交通项目位于石葵路站点现有公交：2路、5路、403路、501路、521路等4条公交线路，可实现与城市北部、东部的快速便利联通北海街景山小区403路捷凤街香榭丽广场521路新柳街森林动物园南门青泥洼桥5、501路石葵路SITE项目周边尚无轨道交通根据大连交通规划，将有轨道交通5号线经过，并可能在项目

3、所在地块设置站点，届时“车流”向“人流”的转化，将实现项目人气大幅提升大连轨道交通规划图5号线地貌地形50m项目依靠山体，总高差达50m，前高后低，导致商业与居住区需垂直交通连接，且店铺无法完全临街周边配套项目2km范围内环绕近20个小区，其中4个位高端项目，加上项目本身的2w户，共有近40万常住人口、10万个家庭；除一路之隔的青云58特色餐饮街外，区域内购物、餐饮等配套多以住宅底商形式零散分布，体量小、档次低；距项目1.6km的桃源友谊美邻是区域内仅有的中档购物广场，周边商业氛围较弱，与庞大的常住人口不成比例卡纳意乡青云林海青云映山石

4、葵秀英桃花源捷山观海中华名城半岛故乡卧龙山庄石松小区东麓小区豪森茗家锦府桃源秀月小区星光家园SITE2km友谊美邻青云58街项目指标A区云集占地面积：80600㎡建筑面积：553420㎡建筑风格：法兰西风格产品：12栋高层回迁楼、4栋330套LOFT精装公寓、沿街商铺主力产品：沿街商铺B区青云天下（商业住宅）规划面积：96000㎡建筑面积：370000㎡产品类型：小高层、高层、超高层建筑特征规划设计天幕，汇集人流；6m多挑高，使内线商街显得狭长不完全开放式商铺，入驻业态吸引力要求高“回”字形公寓，可设置为节点广场，增加商街识别度法式独栋

5、风格、纯石材立面，由下至上6.5m、5.6m、4.8m层高，装潢大气；单层面积1000㎡，整栋4000㎡，不便于分割，商街3段式界线分明，内部商铺展示性差，为典型的人流导入式项目销售产品类别项目总资源套数（套、个）销售面积（㎡）均价（元/㎡）总计4,647230,58515,472地上合计53157,78637,8141公寓38020,80922,0002公寓下公建808,74033,9433临街大栋（A/B)1916,48251,6114异形商业（C）136,11748,4645贴皮商业395,63850,296地下合计4,11617

6、2,7998,0006车位2,685139,5518,0007车库67326,7688,0008仓房7586,4808,000高成本高售价高租金高附加值业态去化现状C系列销售C4，销售面积831㎡，销售金额3500万T1销售14套，销售面积1009㎡，销售金额4699万G1销售13套，销售面积783㎡，销售金额2773万G2销售10套，销售面积641㎡，销售金额2422万G3销售4套，销售面积264㎡，销售金额927万G4销售1套，销售面积69㎡，销售金额270万T2系列销售2套，销售面积412㎡，销售金额1789万仅有lifestyl

7、e主题定位，没有业态支撑，客户认可度低，导致去化困难：G、T系列共销售3套单三层产品，其余41套均为1-2三层产品；46套房源，销售给30名客户，20名客户购买2套或2套以上产品亟需进行合理定位、项目改造，以加速去化，实现现金流项目属性界定状态已建成商业项目改造，限定功能及业态形态法式独栋建筑，割裂式人流导入型商街现状需加速去化、实现现金流的纯销售型商街区位位于城市成熟居住区内交通区位道路及公共交通便利，优势突出配套周边配套设施少而低档，商业氛围弱影响力云集与58街相呼应，奠定亿达在青云街区的商业地位区域层面项目层面