物业服务费用测算.ppt

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1、如何做物业费测算课程目标让各部门负责物业费测算同事，了解并掌握物业费测算原则、方式、方法，并能独立开展对项目的测算。课程目录ACB物业费测算定义及目的如何做物业费测算物业费定价与收费引例@#$%%%^&&**^%$#&*&(#^…服务中心经理：现在什么都涨，就物业费不涨，物业不亏损才怪？管理层：新项目物业费测算一定要考虑未来持续经营地产项目经理：物业费不能光把物业费测算高，也要考虑亮点服务、支持销售你们测算人员费用太高了，给员工能开到这么多吗？部分购房者：万科物业服务真好，但是物业费也挺高啊老业主A：物业费这么多年未涨，确实该涨点、老业主B:凭什么涨

2、价，物业费已经很高了地产销售：物业费这么贵我们房子怎么卖？这么高物业费有什么服务特色？物业费测算定义及目的A定义物业费：是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业费测算：物业服务企业对目标物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整理服务以及提供替他相关服务，对所收取的费用基准进行计算的过程。物业费测算定义及目的A目的确定合理费服务费中收费标准，为物业管理的正常经营提

3、供保障。物业费测算定义及目的A课程目录ACB物业费测算定义及目的如何做物业费测算物业费定价与收费测算原则品质保证原则市场化原则盈亏平衡原则零预算原则质价相符原则前瞻性原则不得采取补贴亏损而人为降低物业服务费定价标准。考虑项目的经营平衡及健康运营。满足基础业务品质标准要求准确性与前瞻性相结合。以支定收、列举法测算支出服务标准与管理费用相符如何做物业费测算B测算依据-法规一、国家级1、《物业服务收费管理办法》----发改委、建设部20042、《最低工资规定》---人社部二、地方级1、当地省市关于物业管理/服务收费(规定/指导意见（标准）/管理办法等。2、

4、当地物业管理方面条例、办法。3、最低工资调整系数。如何做物业费测算B测算依据-市场因素三、经济指数1、测算项目当地、GDP、PPI、PMI等宏观经济指标。2、当时房地产市场交易价格。3、当地物业费平均价格。案例：集团2011对物业系统员工工资整体调整6%，主要是考虑了CPI这个指标。分析：CPI与工资调整及物业费三者的关系？如何做物业费测算B测算依据-项目规划信息四、规划信息1、项目规划指标（面积、容积率、户数、入住时间等）2、项目周边配套情况。3、产品客户定位及销售群。4、项目周边物业服务标准物业费测算需求信息模板。如何做物业费测算B测算依据-招标

5、要求五、招标信息1、项目招标文件及补充通知2、物业管理方案。3、临时管理规约如何做物业费测算B集团对物业费测算要求一线地产公司、物业公司对定价达成一致后，需共同对双方协商确定的物业服务费定价标准负责，确保在交付建筑面积达到以下规模时，实现项目主营业务经营持平。10万平米以下的项目，应在封盘后做到盈亏平衡。10--20万平米的项目，应在交付面积达到10万平米时做到盈亏平衡。20--40万平米的项目，应在交付面积达到50%时做到盈亏平衡。40万平米以上的项目，应在交付面积达到20万平米时做到盈亏平衡。如何做物业费测算B集团对物业费测算要求新项目物

6、业服务测算地产公司审核物业事业部备案地产公司报集团物业事业部事业部对测算方案审核反馈一线地产、物业公司ONYES新项目测算审批流程如何做物业费测算B如何做物业费测算物业费测算一般流程如何做物业费测算B如何做物业费测算物业费测算一般流程如何做物业费测算B物业费测算两种常用方法1、列举法：2、倒推法：列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产要求，按《万科物业管理服务标准》来制定的。倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。注：测算方法或分摊原则

7、与各地相关政策法规不符时，以各地政策法规为准。如果政府指导价或定价偏低，导致项目经营亏损的，建议采取酬金制。如何做物业费测算B物业费测算注意事项1、地区差异：需要关注南北地域特点在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；2、法规差异：注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。案例：1、水泵房是物业管还是自来水公司管？2、电梯费收取？如何做物业费测算B物业费测算公式与收费面积确定1、测算公式：物业服务费（元/月/建筑平米）=（物业管理服务成本+酬金或利润+税金）（元/月）÷收费建筑面积（平方米）。2、收费面积：物

8、业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的销售面积为准，有当地政府土地资源规划管理部门所