[精品]合肥市房价趋势及预测.doc

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1、合肥市房价趋势及预测合肥市房价趋势及预测摘耍：本文首先分析了房价的特殊性，其次，从供给和需求两方而分析了影响房价的因素，并运用计量经济学的多元线性回归模型对影响房价的各种因素进行多元回归，得出回归方程，另外还对合肥市的房价进行了点估计和区间估计，最后，结合移动平均法和多元线性冋归模型对合肥市未来的房价进行预测。关键词：房价；供求原理；多元回归；移动平均法中图分类号：F293文献标识码：A一、引言2007年以来，房价一直处于上涨趋势，直到今年部分地区的房价才有所下降，房价的变化对人民的生活有着重耍的影响，我国的房价水平存在诸多不合理现象，导致部分房屋空置与部分人没房住矛盾现象的出现。针对房价上涨

2、问题，政府也釆取了相关政策，十八届三中全会也提出强调市场的决定作用，促进房地产长效机制建立健全。可见，房地产市场的调控越来越重要。房地产市场的地位也日趋重耍，因此，对房价趋势的分析及预测也成为一大热点。近来，对屮国房地产的未来发展趋势，各类经济学家都进行了分析与预测，他们各持己见。本文运用计量经济学多元线性回归模型描述合肥市房价的发展趋势及作出预测。二、住宅商品房价格机制的特殊性（一）住宅商品房短期供给几乎无弹性住宅商品房的建设周期较长，住宅商品房的供给在短期内很难改变,也就是说，这些资源只能用来生产住宅商品房，没有其他的用途。因此，住宅商品房短期供给几乎无弹性，即不管房价多高，供给量总保持不

3、变。（二）住宅商品房可能变成一条自左到右向上倾斜的需求曲线普通商品的需求曲线是从左到右向下倾斜的，商品的需求量与价格成反比，但是住宅商品房的需求曲线有时却不一样，在短期内，如果住宅商品房价格持续上涨，人们会认为房价未来还会上涨便会趁早购买，也就是说价格越高需求量反而越多，即住宅商品房的需求量与价格成正比，从而形成从左到右向上倾斜的需求曲线。（三）住宅商品房价格具有刚性价格刚性是指价格在确定后就不容易变动的现象，即缺乏价格弹性。一方面，我国住宅商品房基本为开发商所垄断，另外，由于住宅商品房的地域性特点，每个城市的居民只能向几个有限的开发商购房。因此，开发商具有制定房价的主动权。另一方面，住宅商品

4、房跟黄金一样具有保值增值的能力，从长期来看住宅商品房处于一个升值的趋势，因此，开发商并不急于将房子卖出去。三、影响住宅商品房房价的因素(-)供给方面1.土地的价格住宅商品房是建造在土地上的，土地成本是其价格构成的一部分，当前我国房价如此之高，原因之一就是开发商拿到的土地价格很高，为了获得利润开发商不得不提高价格O2.建筑成本住宅商品房的建造除了需要土地之外，还需要钢筋、水泥等建筑材料，工人等。近些年来，住宅商品房的建造不断增加，对建筑材料的需求也不断增加，导致其价格不断上升，反过来影响房价。另外，我国经济不断发展，工人的工资也在不断的上升，最终，房价不断上升。3.房地产产业政策以及相关货币政策

5、国家的相关政策必然会影响住宅商品房的供给，例如，国家限制房地产的贷款，这将会减少其供给，最终导致房价的上升。再如，国家“退耕还林”的土地政策会减少土地的供给，商品住宅房的供给也会随之减少，房价也会因此上涨。4•利率如果贷款利率越低，开发商的生产成本就越低，房价也就相应的更低。市场利率越低，人们就会把资金转移到土地上，对土地需求增加•导致土地价格上涨，也就意味着房地产成本上升，从而带动房地产价格上涨。同吋，房地产价格上涨就意味着房地产投资者可以获得较高的利润从而加大投资力度，导致房地产价格不断上涨，这乂会吸引更多的投资者，土地价格继续上涨，房价也继续上涨，最终形成…个死循环，直到投资者觉得无利可

6、图，相继退出。(二)需求方面：1•人均可支配收入居民收入水平的增加，意味着人们生活水平的提高，在其他条件不变的情况下，为了与收入水平相适应，人们对住房的需求会增加，在住房供给不变的前提下，必然会推动房价的上涨。2.GDPGDP的增长意味着投资与生产增加，对占用土地的厂房、酒店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，引起地价上涨，从而导致房地产价格上涨。3.城市化水平房地产市场的需求也受城市人口的数量和结构的影响。随着城市人口的不断增加，人们对土地的需求也会增加，这会导致房价的上升。另外，家庭人口结构也会影响住宅商品房市场，当前，屮国家庭都是三口之家，这会使得对住宅商品房的需求数量增加，从而导致房价上

7、涨。4•利率如果银行的存款利率低，消费者就会用钱去消费，会增加住宅商品房的需求；如果银行的贷款利率低，由于目前我国绝大多数消费者都是贷款买房，因此，消费者的购房成本会降低，从而会增加对住宅商品房的需求，导致房价上涨。5•环境因素环境因素主要包括住宅商品房所在的地理位置和相应的基础设施，高收入人群会偏向购买环境优美、空气清新、交通便利、医疗发达等地区的房子；而低收入者可能会购买环境相对较差、基础设施