众智同赢山东德州武城盛景园项目营销策划报告.ppt

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1、众智同赢2010-11-09谨呈：山东浩科置业有限公司武城盛景园项目营销策划报告版权声明：本项目是浙江众智同赢营销策划公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。21营销目标2项目解析4项目营销策略5项目实务3项目定位分析盛景园营销推广纲要初期目标1初期目标营销目标及困难34营销目标众智对金碧华庭营销目标的理解树立武城第一高端豪宅形象1较周边销售价格提升6%左右2目标销售价格提升10%的意义周边楼盘销售价格2750元/㎡左右，本项目住宅销售价格约2900元/㎡困难新政的频出和周边市场的影响1项目

2、北面道路环境较差，不利于项目形象塑造2项目理解2项目解析项目概况、项目SWOT分析、项目价值释放56编号项目单位数量1总用地Ha4.67252地上总建筑面积M2146808.0其中小高层住宅建筑面积M225978.9高层住宅建筑面积M295581.2商业网点建筑面积M219885.4办公建筑面积M24389.0会所建筑面积M21170.13居住户数户11164居住人数人35715容积率3.156建筑密度%28.07绿地率%38.68停车位个6829停车率%61.110地下总建筑面积M235357.6其中车库M223538.6储藏M29928.9商业M21890.1

3、盛景园项目经济指标22.1项目概况7武城盛景园优势（Strength）浩科品牌影响力生活配套完善学区房楼盘规划设计、品质、建材、工艺优良核心区域，升值潜力较大劣势(Weakness)A、交通设施及市政生活配套有待改善，文化街脏乱差机会(Opportunity)A、武城市场缺乏高品质高档住宅B、政府未来规划出台，升值潜力较大C、武城旧城改造，市场需求量较大SO策略在宣传与推广中强调项目品质、完善配套以及未来区域的发展潜力，因势利导提升项目关注度。WO策略推广中，强调本区域未来城市规划，售楼处张贴有关本区域城市规划图，及相关政府政策文件，增强客户信心！威胁(Threa

4、t)A、新政出台，市场持币观望浓厚B、央行加息，开发商资金压力加大ST策略A、多批次、小体量、滚动开发，减少财务成本稳定现金流WT策略跟踪国家政策动态，及时做好相关规避策略2.2项目SWOT分析8值释放价八壹实力企业与祥云庄园，一脉同源武城豪宅第一形象代言人成熟区域生活更便捷一步科技住宅更领先一步精工品质更进一些商业配套更精致一步景观设计更细致一些规划前景利好升值潜力更大一些个项目定位分析3项目定位分析项目形象定位、项目客户定位、项目增值计划910德州不缺乏高端楼盘，但武城绝对缺乏武城虽然楼盘众多却没有由建筑群构成的能够彰显城市文明的典型高端项目这是个缺憾，也是个

5、机会而盛景园，以高尚人居标准创建高标准领袖社区为原来的一切，划上了句号！3.1形象定位11盛世家徽：突出项目的高端地位，“家徽”家族的荣耀与传承。盛世家徽，不言自威，让人产生崇敬与向往。奢景：突出盛景园项目的优势——极致奢华的景观。臻园：中国四大贵族园林之一，同时又通“珍”藏之意。盛世家徽奢景臻园3.1形象定位12要做武城豪宅市场的领跑者；以颠覆者的姿态，开启武城人居新纪元！树立市场新标杆，无以复制的顶级豪宅！武城豪宅的领航者！3.1形象定位13大5增值方法3.2增值方法14打造成为建筑特色、产品品质、景观一流的高端项目！打造成为居住感受非凡，有着地域性代表性的高

6、端项目！打造成为文化内涵丰富、有着不同品味的高端项目！打造成为高品质物业服务、友好睦邻的高端项目！打造成为体现“贵族精神”、地位象征的高端项目！3.2增值方法15大力宣传产品优势、品质强化本项目建筑用材、科技点、智能化、户型、设计理念，以工法样板间的形式实现落地3.2增值方法——产品增值16高品质的景观资源（市政公园规划出台）、高质量的教育资源（东面为一所试验小学）强化区域未来规划前景、突出项目人文教育资源优势、描述本项目未来高端商业配套3.2增值方法——资源增值17通过售楼处、情景样板间、看房通道、小区景观园林的包装展示，刺激消费者购买欲望3.2增值方法——体验

7、增值1818样板房设计在选材和施工方面，均应体现品质及品味，注重从细节中体现档次感。精致的天花和华贵的灯具相呼应特别设计的墙面贴纸和艺术墙面卫生间的墙面砖和卫具的精心挑选根据不同风格选用不同材质的地板有限面积的厨房是品质集中体现的空间，材质和道具细节都能体现整体品质本项目样板房设置建议看楼通道除了要保证客户安全之外，在装修设计上也要注重细节体现项目品质和档次看楼通道除了要保证客户安全之外，在装修设计上也要注意细节，看楼通道可以做一些简单的装饰以体现楼盘品质和档次。如工程进度可以配合，开盘销售园林能完成部分展示，则看楼通道设计可与园林景观相结合，让客户在看楼的同时能

8、观赏到部分