大亚湾开发区御玺山住宅项目营销策划案.ppt

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1、谨呈：鑫鼎实业有限公司御玺山营销案通往未来之路的里程碑！案名御玺山位置大亚湾经济开发区石屋段，北侧为石化大道西总占地面积（㎡）32390M2总建筑面积（㎡）268412M2住宅建筑面积（㎡）223688M2商业建筑面积（㎡）12783M2容积率8.773停车位地下1238个；地上328个总户数2328户产品类型二房、三房御玺山我们对于御玺山形象的认知：国际湾区·首席商务行宫海岸线，在大亚湾从不稀缺，但海岸线在中国是稀缺的！海南岛、东部沿海……，一片片的海岸线备受热捧，随着大亚湾世界五百强的逐步进驻，我们坚信，惠州大亚湾必将成为“中国的大亚湾，世界的大亚湾”！随着西区大型乃至巨型企业的大举进

2、驻，未来片区商务氛围将越来越浓厚，我们将是大亚湾未来高端商务时代“教父”！同致行的价格实现目标市场定价法=静态比准价+溢价空间市场比较，确定权重，加权平均外部：溢价因数内部：溢价因数营销溢价规划利好溢价产品品质溢价产品创新溢价景观资源溢价市场比较法定价可比案例对比分析项目名称权重本案秋谷康城德州城灿邦国际天喜东方1)地理位置20%——————————地段10%100110100110110环境3%10080908080交通5%1001008010090配套2%1001101101001002)项目本身质素60%————————规模3%10011011011080户型15%100110100

3、110100设备5%100100100130130立面5%100100100100100景观20%10080808080车位5%10010010010080建筑施工4%100100100100100开发商品牌3%1001101001201003)物业管理5%——————————品牌3%10010012012090收费2%1001001001201104)工程进度2%1001301501501505)营销3%1001101201501206)其它因素10%——————————租金收益率5%100100100100100入伙时间5%100120120110120比较因素折扣合计100%1001

4、00.698.4104.398.3可比案例对比系数199.40%101.63%96.45%101.73%市场比较法定价本项目当前客观价值为:Σ（各比较物业修正价格´比较权重）=5105/㎡价格因素修正可比项目交易价格（元/㎡）交易时点修正交易情况修正产品因素修正修正价格（元/㎡）秋谷康城52000.920.9699.40%4565德州城48000.960.98101.63%4589灿邦国际62000.980.9896.45%5743天喜东方54000.980.94101.73%5060可比项目权重设置可比项目秋谷康城德州城灿邦国际天喜东方权重25%15%35%25%装修标准——区域精装趋势

5、研判项目名称物业类型主力户型均价客户类型装修情况累计销售率灿邦国际高层6200本地政府高官及公司高层500元∕㎡100%当日售罄（一批216套）新天名城高层两、三房80-127480070%深圳，20%外省，10%本地800-1500元∕㎡100%天喜东方高层5300550元∕㎡——星际首座高层两房490070%深圳，10%外省，20%本地500-1100元/㎡72%珠江东岸别墅10000无85%德洲城小高层两、三房80-1215100深圳龙岗、坪山无一期售罄，二期75%秋谷康城多层、小高层、高层510070%深圳，5%外省，25%本地无85%太阳湾小高层、洋房，别墅两、三房75-110公

6、寓410070%深圳，10%外省，20%本地无56%洋房4300别墅8700海立方高层公寓两房、三房6800投资为主无65%中萃花城湾高层两、三房45-1375100深圳及本地公务员无100%关于装修标准的思考户内精装修标准1厨    房地面—高档品牌地砖顶棚—高档乳胶漆橱柜—高档橱柜，高档人造石台面。配灶台、消毒柜、排油烟机、垃圾处理器2客    厅地面—实木复合地板墙面—高挡壁纸顶棚—表面乳胶漆，3户内楼梯钢结构支撑泰兴宏伟玻璃楼梯4卧室地面—高档地毯墙面—高档壁纸顶棚—部分石膏板吊顶和乳胶漆电视系统—房间内设一个有线电视插口5卫生间地面—高档品牌地砖墙面—品牌墙砖顶棚—铝扣板集成吊顶

7、品牌洁具、龙头、花洒淋浴房—淋浴玻璃隔断洗面台柜—大理石台面，复合板柜体暖浴器6衣 帽 柜品牌7户 内 门品牌8开关、插座品牌9灯    具提供嵌入式筒灯，不提供客厅、卧室的主灯10窗帘轨道铝合金双滑轨11户内踢脚实木复合踢脚板1、区域内中小户型物业精装修交楼日益增多；2、装修标准也在逐步上升，自500-1500元/㎡不等；3、如本项目将规则制定者作为本项目乃至发展商品牌战略的契机，则我司建议装修标准为2000-2500