江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案_80.ppt

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1、百马顾问◎盐城滨海项目◎全程服务滨海真正的商业中心目录市场现状分析项目定位项目规划布局、业态组合百马商业资源整合(部分)市场现状分析1、地标性城市综合商业中心；2、中高档精品购物场所；3、多功能的中高档商务场所。滨海目前缺少宏观市场简析【滨海县概况】2007年，全年完成地区生产总值107.9亿元，按可比价计算比2006年增长15.6%。其中，第一产业为增加值26.7亿元，增长4.5%；第二产业增加值46.2亿元，增长20.1%；第三产业增加值35亿元，增长16.4%。人均地区生产总值10890元，突破万元大关。【历年居民年人均可支配收入状况】【历年消费品市

2、场增长情况】123457681-5、现有商业6、项目周边商业，目前不成熟商业布局分析7-8、在建商业项目欧堡利亚商业广场商业现状分析——1、阜东中路商铺类型：临街商铺为主；少量商场式店铺一般面积：30-50平米，双层为主；100-300平米，单层为主；少数超过500平米。租金水平：1.2-3元/平米·天代表商家：新时代超市商业现状分析——2、银厦广场商铺类型：沿街商铺、内街商铺一般面积：20-30；50左右；100左右。租金水平：内街：2.3-3.7元/平米·天沿街：3.7-4.6元/平米·天售价：预期2.6-3万/平米代表商家：背靠背专卖店商业现状分析—

3、—3、玉龙路街铺商铺类型：临街商铺一般面积：30-50㎡为主租金水平：1.5-2.0元/㎡·天商业现状分析——4、新时代广场商铺类型：内街商铺，双层为主，但可分开租赁。一般面积：50㎡单层，100-200㎡双层，500-1000平米双层租金水平：0.7-0.8元/㎡·天8000-10000元/㎡代表商家：开心小站、有意思连锁餐饮商业现状分析——5、通贸建材城商铺类型：临街商铺、内街铺一般面积：50-100㎡为主租金水平：1.1元/㎡·天；售价：6000-8000元/㎡新兴商业区——6、富康路商铺类型：临街商铺，两层为主一般面积：60-200㎡为主租金水平：

4、0.7-1.0元/㎡·天代表商家：世纪华联超市桥缘房产中介在建商业项目7——景湖路购物中心商铺类型：临街商铺一般面积：200㎡左右租金水平：1.6-1.7元/㎡·天8——玉龙南路商业街商铺类型：临街商铺一般面积：50-200㎡左右，有一幢4层的综合商业，可分割出售。价格未定。滨海港建设是目前的一大机遇。经济的快速发展，滨海港的建设，会带来众多外地投资者，带动相关产业的发展，必将带动城区的发展，商业也将面临巨大机遇。房地产高速发展，商业有集中趋势。滨海城区近两年进入房地产的高速发展期，商业市场目前仍然处于早期分散经营的状态，但银厦广场、新时代广场等地方的出现

5、，表明商业已经有集中的趋势；当地居民对商业的档次、规模有更高的需求。例如大型超市、中高档的购物中心。市场总量辐射能力有限，招商运营存在一定风险。滨海市整体的人口、收入水平等有限，大中型商业的招商、运营等仍然会有一定的风险。因此，新形态的商业需要和当地人的消费习惯相适应。整体市场结论项目定位劣势1、体量较大，招商运营有难度；2、建筑单体过多，不规则，连通性受影响，消费动线受影响；3、单层面积较小，业态布局受限；4、广场靠内侧，主干道交叉口没有广场，不利于人群导入；项目SWOT分析优势：1、整体规划布局，档次高，起点高，具备商业中心的基础；2、滨海唯一综合性商

6、业项目；3、滨海唯一五星级酒店配套；4、紧邻县政府，位于新区核心，地理位置优势明显；5、区域未来发展潜力巨大。机会：1、滨海港口建设，必将促进滨海的经济发展；2、新区的房地产发展迅速，人口不断进入，商业逐渐繁荣。威胁：1、滨海县城的辐射能力有限；本区域的人口及消费能力有待进一步提升。目前国内一线、二线城市中的大型商业项目，都包含了酒店、大型购物中心、大型超市、餐饮娱乐等功能，成为城市的中心。欧堡利亚商业项目体量大、交通便利，如果配合合适的业态规划，也将成为滨海城区的新城市中心。新城市中心酒店大型超市购物中心商务餐饮项目定位方向欧堡利亚——“地标性城市综合商

7、业中心”滨海缺少一个真正意义上的地标性城市综合商业中心，而“欧堡利亚”正是弥补这一缺陷的最佳选择，因此我们将“欧堡利亚”定位为：项目定位★设有五星级酒店、精品主题商业、大型超市及多项休闲娱乐、时尚餐饮等设施；★4个特色主题：精品购物、特色餐饮、五星级酒店、休闲娱乐；★1个大型主题休闲广场、3个特色建筑体块、整体开放式的布局；★时尚特色的建筑外观设计、内外景观组团设计，共同营造滨海地标性的精品城市综合商业中心；★采取了将酒店会务区域和购物区域、休闲娱乐区域既相对隔离，而店、街、广场又相互结合的新型商业模式。定位诠释市场定位——集精品购物、特色美食、休闲娱乐、

8、酒店会务等功能于一体。——辐射盐城地区、滨海下辖乡镇等城区域，包括