如何做好房屋登记.doc

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1、如何做好房屋登记、记载于登记簿、缮证发证工作根据领导安排，今天很有幸能和领导同志们一起学习有关房地产法律法规和房屋登记知识，下面浅谈一下房屋登记，记载于登记簿，发证工作的有关知识。一、房屋登记房屋是不动产。房屋登记，属于不动产登记的范畴，不动产登记，对于明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，具有十分重要的意义。首先我们要了解什么是房屋，什么是登记？房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，一般意义上是指四周有墙或维护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等与人类各种活动有关的建筑物及构筑物，从房屋的概念来看，应

2、具备两个基本特征：一是要有固定界限（一般应具备房顶，墙界等围护结构）;二是可以独立使用（可共人们从事生产、工作、学习、生活、居住、化娱乐等活动），这样的建筑物及构建物才能称为房屋，才能进行登记。登记是指登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项，在房屋登记薄上予以记载的行为，这里说明首先是“依法”19/19，就是登记应当按法定的程序、规定的登记要件以及登记事项适应的法律规定来进行。其次是应当记载的事项，包括两个部分：一是“房屋权利”，包括了房屋所有权、房地产他项权利和预告登记的请求权；二是“其他应当记载的事项”，指当事人的异议登记、司法或行政机关的查封事项。房屋登记，就是要把房屋的基本状

3、况、房屋权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在登记簿上予以记载。房屋登记概念，可以从行为主体、行政内容、行为对象、行为结果等四方面来认识：首先，房屋登记是房屋登记机构根据《房屋登记办法》第四条的规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其涉及的负责房屋登记工作的机构。其次，房屋登记是一种记载行为，既行为内容是记载行为。登记的本质就是将应当登记的物权设立，转移，变更和消灭等变动情况和其他事项登录，记载于房屋登记簿上以备公众查阅的行为，因此房屋登记的行为内容就是将行为对象予以记载。19/19再次，房屋登记的对象是房屋权利和其他应当记载的事项。这里所称房屋与《

4、城市房地产管理法》第五条规定的房屋范围一致，指土地上的房屋等建筑物及构筑物，即广义的房屋概念。房屋权利比较好理解，根据《物权法》的规定，在房屋物权设立、变更、转让和消灭的情形，所登记的房屋物权包括房屋的所有权、担保物权和用益物权。担保物权在这里即是指房屋抵押权，而用益物权则是指地役权，对于其他应当记载的事项是否是房屋登记行为对象，在立法过程中存在争议，我们认为，虽然《物权法》规定了房屋物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，但是并没有规定房屋登记仅能就上述事项进行记载。比如《物权法》规定的预告登记、异议登记类型，这些登记类型不是物权变动的状况，预告登记是为了保障将来实现物权，而异

5、议登记的内容则是对登记薄记载事项的异议。因此，房屋登记记载的对象不能仅限于房屋权利，也应该包括其他应当记载的事项。最后，房屋登记是指在房屋登记薄上予以记载的行为，即登记行为的结果将登记内容记载于房屋登记薄。房屋登记以登记机构将有关登记事项记载在房屋登记薄作为登记完成的标志。房屋登记薄是法律规定的证明物权状况的重要根据，在登记事项记载于登记薄以后，登记机构应当向登记申请人发放权属证书或者登记证明。房屋登记机构将房屋权利状况和应当记载的其他事项记载于登记簿的房屋登记行为，是一种物权公正方法，房屋登记的目的在于将房屋权利状况对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。房屋登记由申请人提出申请来启动，通

6、过登记薄将物权现状、变动等情况向社会公开，不是用行政权利对物权的实际壮况进行确权。19/19二、房屋登记种类1、初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得房屋所有权首次而进行的登记。包括：商品房初始登记、非商品房初始登记、农房初始登记。2、转移登记是指房屋权利因交易、赠与等原因发生转移而进行的登记。包括：新建商品房转移登记、持证存量房转移登记、拆迁安置房转移登记、房改房转移登记、房改继承权属转移登记、房屋分割权属转移登记、房屋赠与权属转移登记、房屋交换权属转移登记、产权找补登记。3、他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。包括：抵押权设立登记，抵押

7、权变更登记、抵押权转移登记、预购抵押权预告转抵押权登记、最高额抵押权设立登记、最高额抵押权确定登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、在建工程抵押权设立登记、在建工程抵押权转移登记、在建工程抵押权变更登记，在建工程抵押权注销登记。4、补发登记是指房屋权属证书丢失，经持证权利人申请、登记机构审查确认，从新发给新证的行为。5、变更登记19/19是指因权利人名称，房屋现状或者同一所有权人分割合并房屋等发生变更而进行的登记。6、注