公寓逆市奇葩之营销总结.ppt

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1、2010年逆市奇葩之营销总结2010年，房地产调控风云再起...10月：“国八条”政策来势凶猛:后市扑朔迷离！6月：“限贷令”4月：“新国十条”1月：“国十一条”二套房贷款首付比例不低于40%。二套房房贷首付不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%。“限购令”出台，堪称史上最严调控政策！户籍居民家庭限购两套住房，非户籍居民家庭限购一套住房。前有劲敌，后有追兵！四面楚歌，危机四伏...区域内竞争项目东方银座公馆田厦翡翠明珠侨城馨苑向南瑞峰花园万豪月半山丽湾国际公寓凤凰印象天健时尚空间花样年·花郡南山区2010年下半年进入推盘高峰期

2、，12盘同期入市，且大部分为小户型项目，本项目处于“竞争白热化”的局势。区域外竞争项目热销期热销期热销期热销期蓄势待发蓄势待发热销期热销期蓄势待发与时间赛跑！展示面差，推广滞后...8月正式入场，10月16日开盘销售，仅70余天！无报媒、无户外等影响力大的推广渠道！仅有部分网络媒体可用，唯一具昭示性的宣传仅为一面楼体条幅！无任何资源积累！现场仅展示项目模型！旧城更新区域，周边脏乱差严重！现场包装尚在施工中，样板房，入户大堂等展示滞后！背水一战建奇功！75天，蓄客量达2800批；样板房开放当日接待客户600人，开盘当日到场客户逾千人次！“限购令”出台后首个开盘项目！开盘当日狂销52％，开盘

3、1月销售率达68％！逆市出奇招：连夜开盘，当日销售至凌晨1点！提前14小时排队抢房现象重现江湖！解筹率高达52％以上；实现均价比市场高出8％！逆市奇葩！奇迹是如何实现的？解密项目的前世今生四季丽晶位于南山区南头片区：一个民房林立，环境脏乱差严重，烂尾楼待改造的片区，商业氛围较浓但档次较低。以致于难以塑造区域的高端形象。项目附近的欢乐颂城原是烂尾楼—宏岳广场本项目解密项目的前世今生项目建面仅15733m2，产品全部为60m2及以下公寓户型，自身无其它可用资源。项目本身并不具备打造高端形象的先天条件。户型面积（m2）套数户型配比单身公寓294220%一房两厅44-468440%两房两厅53-

4、608440%合计29-60210100%占地面积（m2）2235.7建筑面积（m2）15733.14容积率5.78楼层28层总户数210梯户比3梯10户绿化率50%解密项目的前世今生单身公寓：29m2一房二厅一卫：44-46m2二房二厅二卫：53-60m2本项目产品具备较好优势，良好的满足功能的同时，全系全明户型（明厨明卫无暗房），开间尺度均在3.2m以上，除单身公寓外，其它户型全部双阳台配置，舒适度较高。解密项目的前世今生每四层设空中花园本项目的梯户配比仅为3梯10户，且每四层设置一个空中花园，是当时小户型项目中绝无仅有的。独门五步成就逆市奇葩第一步第二步第三步第四步第五步借势造势，

5、无中生有；深挖价值，重塑形象！精准打击，以四两之力搏千斤之势！步步为营，谋先事，欲善其事先利其器！自古兵不厌诈，似诳亦非诳也！乱中取胜，敌乱而我不乱，趁火打劫！第一步借势造势，无中生有；深挖价值，重塑形象！借势造势—区域再定位商场：欢乐颂、岁宝百货、天虹商场、家乐福、沃尔玛、曼哈商业城、人人乐；医院：南山区人民医院、蛇口联合医院、南油医院、南山区妇幼保健院、边防门诊；邮局：向南邮局、南油邮局；银行：工商银行、招商银行、建设银行、农业银行、民生银行；集合片区交通，配套及资源等优势放大，借欢乐颂开业的势头，将南头商圈重新定位为“南山商业的发源地”、“南山教育及文化中心”，重塑区域形象。区位价

6、值城市核心.都市集成点公寓型产品、品牌精装、酒店式服务多重城市资源稀缺社区核心价值主张城市核心区域，罕有的，高品质诉求理念项目资源配套价值成熟商圈，完善配套文化价值南山文化中心、教育资源丰富城市中心地段，路网发达交通价值深挖价值—重塑形象深挖项目价值，塑立独特的高端形象，以迅速与竞争对手产生差异化。并以此拔高客户的心理预期。项目的核心价值挖掘及梳理过程四季丽晶29-60平米限量级经典私藏----------小空间、大价值、新概念！---------项目定位及形象提升四季丽晶·新概念酒店私邸新概念它是唯一循迹深圳城市发展脉络的资源公寓他是唯一纵揽鹏城生活精髓的价值公寓它是唯一位于深圳第三大

7、商圈、前海中心区最核心的私家公寓它是浓缩深圳30年建筑精髓的全功能小公寓它是高价值感、高回报率的稀缺价值公寓项目定位及形象提升私邸，是世界中心的奢华！一城价值所在、一座酒店私邸四季丽晶依循世界级奢侈品定制理念和生活品位，融汇酒店服务以全方位人性化设计和酒店式管理，以家为点酒店私邸成就时代居住典范。项目定位及形象提升深化后的平面表现售楼处装修售楼处装修看楼通道包装入户大堂鉴赏样板房展示鉴赏交楼标准展示鉴赏第二步精准打击，以四两之力搏千